rodzaj: WYROK
data dokumentu: 2024-01-25
rok: 2024
data dokumentu: 2024-01-25
rok: 2024
sygnatury akt.:
KIO 4/24
KIO 4/24
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 stycznia 2024 r. w Warszawie
odwołania
wniesionego do Prezesa Krajowej Izby Odwoławczej w dniu 2 stycznia 2024 r. przez
wykonawcę: CGI Sp. z o.o., ul. J. Sowińskiego 46, 40-018 Katowice, w postępowaniu
prowadzonym przez zamawiającego: Miasto Słupsk, Plac Zwycięstwa 3, 76-200 Słupsk,
odwołania
wniesionego do Prezesa Krajowej Izby Odwoławczej w dniu 2 stycznia 2024 r. przez
wykonawcę: CGI Sp. z o.o., ul. J. Sowińskiego 46, 40-018 Katowice, w postępowaniu
prowadzonym przez zamawiającego: Miasto Słupsk, Plac Zwycięstwa 3, 76-200 Słupsk,
orzeka:
1. u
względnia odwołanie i nakazuje zamawiającemu unieważnienie czynności
wyboru oferty najkorzystniejszej,
unieważnienie czynności odrzucenia oferty
złożonej przez wykonawcę CGI Sp. z o.o. oraz powtórzenie czynności badania i
oceny ofert i
czynności wyboru oferty najkorzystniejszej;
2. k
osztami postępowania odwoławczego obciąża zamawiającego: Miasto Słupsk, Plac
Zwycięstwa 3, 76-200 Słupsk, i:
2.1
zalicza w poczet kosztów postępowania odwoławczego kwotę 7 500 zł 00 gr
(słownie: siedem tysięcy pięćset złotych zero groszy) uiszczoną przez
wykonawcę: CGI Sp. z o.o., ul. J. Sowińskiego 46, 40-018 Katowice tytułem
wpisu od odwołania,
2.2
zasądza kwotę 11 489 zł 57 gr (słownie: jedenaście tysięcy czterysta
osiemdziesiąt dziewięć złotych pięćdziesiąt siedem groszy) od zamawiającego:
Miasto Słupsk, Plac Zwycięstwa 3, 76-200 Słupsk na rzecz wykonawcy: CGI
Sp. z o.o., ul. J. Sowińskiego 46, 40-018 Katowice, stanowiącą koszty
poniesione z tytułu wpisu od odwołania, wynagrodzenia pełnomocnika i dojazdu
na posiedzenie.
Stosownie do art. 579 ust. 1 i art. 580 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 września 2019r. - Prawo
Zamówień Publicznych (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 1605), na niniejszy wyrok - w terminie 14 dni
od dnia jego doręczenia - przysługuje skarga za pośrednictwem Prezesa Krajowej Izby
Odwoławczej do Sądu Okręgowego w Warszawie.
Przewodniczący:
…………………………
Sygn. akt: KIO 4/24
U z a s a d n i e n i e
Zamawiający, Miasto Słupsk, prowadzi postępowanie o udzielenie zamówienia
publicznego w trybie podstawowym bez negocjacji
na podstawie ustawy z dnia 11 września
2019 r. Prawo zamówień publicznych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1710 ze zm.), zwanej dalej
„Pzp” w przedmiocie: „Usługa zarządzania nieruchomością zabudowaną stanowiącą
własność Skarbu Państwa położoną przy ul. Jana Pawła II 1 w Słupsku”. Ogłoszenie o
zamówieniu zostało opublikowane w Biuletynie Zamówień Publicznych pod nr 2023/BZP
00471136/01 z dnia
31 października 2023 r.
W dniu 28.12.2023 roku Zamawiający dokonał wyboru oferty najkorzystniejszej -
oferty złożonej przez wykonawcę Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. z
siedzibą w Słupsku (dalej zwanego „PGM”). Jednocześnie Zamawiający powiadomił o
odrzuceniu oferty
złożonej przez wykonawcę CGI Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
z siedzibą w Katowicach.
Wykonawca CGI Sp.z o.o.
z siedzibą w Katowicach, na podstawie art. 505 ust. 1 i art.
513 pkt 1 ustawy z
dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych (tj. Dz. U. z 2023
r. poz. 1605
), zwanej dalej „Pzp”, wniósł odwołanie wobec:
[A] c
zynności odrzucenia oferty Odwołującego mimo, że nie zaistniały przesłanki do jej
odrzucenia,
[B] c
zynności wyboru jako najkorzystniejszej oferty Przedsiębiorstwa Gospodarki
Mieszkaniowej Sp. z o.o. mimo, że oferta ta nie jest najkorzystniejsza w rozumieniu art. 239
ust. 2 w zw. z art. 266 Pzp.
Odwołujący zarzucił Zamawiającemu naruszenie przepisów:
[1] art. 16 pkt 1 oraz art. 226 ust. 1 pkt 2 lit. b) w zw. z art. 266 Pzp, poprzez odrzucenie
oferty Odwołującego mimo, że spełnia ona warunki udziału w postępowaniu,
[2] art. 17 ust. 2 oraz art. 239 ust. 1 i 2 w z. z art. 266 Pzp,
poprzez wybór oferty wykonawcy,
która nie jest ofertą najkorzystniejszą w rozumieniu art. 239 ust. 2 w zw. z art. 266 Pzp,
[3] art. 16 pkt 1 Pzp,
poprzez przeprowadzenie postępowania o udzielenie zamówienia w
sposób niezapewniający zachowania uczciwej konkurencji i równego traktowania
wykonawców, a – w konsekwencji – błędną ocenę oferty Odwołującego i jej odrzucenie oraz
błędny wybór oferty PGM, a także zaniechanie wyboru oferty Odwołującego, mimo, że jego
oferta
była ofertą najkorzystniejszą w postępowaniu.
Odwołujący wniósł o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów wnioskowanych w
o
dwołaniu i na rozprawie, uwzględnienie odwołania i nakazanie Zamawiającemu:
-
unieważnienia czynności wyboru oferty PGM;
-
unieważnienie czynności odrzucenia oferty Odwołującego;
- dokonanie
ponownego badania i oceny ofert złożonych w postępowaniu;
-
dokonania wyboru oferty Odwołującego jako oferty najkorzystniejszej;
a także zasądzenie od Zamawiającego na rzecz Odwołującego zwrotu kosztów niniejszego
postępowania, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego według rachunku złożonego na
rozprawie.
Odwołujący wskazał, że w dniu 31.10.2023 r. Zamawiający wszczął postępowanie o
udzielenie zamówienia. Zamawiający opublikował jednocześnie SWZ, w której w cz. XXI pkt
1 ppkt 4) lit. b) wskazał następujący warunek udziału w postępowaniu w zakresie zdolności
technicznej lub zawodowej:
„b) Zamawiający uzna spełnienie tego warunku, jeżeli Wykonawca skieruje do realizacji
zamówienia co najmniej jedną osobę, która posiada doświadczenie w zarządzaniu
nieruchomościami zabudowanymi – budynkiem użyteczności publicznej przez okres co
najmniej jednego roku o
powierzchni użytkowej min. 5.000 m2 i będzie brała udział w
realizacji przedmiotowego zamówienia oraz posiada wykształcenie techniczne i uprawnienia
do zarzadzania nieruchomościami”.
Odwołujący wyjaśnił, że podstawę decyzji Zamawiającego o odrzuceniu oferty
Odwołującego stanowił zarzut rzekomego niespełnienia warunku określonego w cz. XXI pkt
1 ppkt 4) lit. b) SWZ.
W uzasadnieniu decyzji o
odrzuceniu oferty Odwołującego Zamawiający wskazał, że
oferta
Odwołującego podlega odrzuceniu na podstawie art. 226 ust. 1 pkt 2 lit. b) Pzp, gdyż
wykonawca
nie spełnił warunku udziału w postępowaniu w zakresie skierowania do realizacji
zamówienia co najmniej jednej osoby, która posiada doświadczenie w zarządzaniu
nieruchomościami zabudowanymi – budynkiem użyteczności publicznej przez okres co
najmniej jednego roku o powierzchni
użytkowej min. 5.000 m2 i będzie brała udział w
realizacji przedmiotowego zamówienia oraz posiada wykształcenie techniczne i uprawnienia
do zarządzania nieruchomościami. W ocenie Zamawiającego, przedstawione przez
Odwołującego ponad siedmioletnie doświadczenie Pana K. D. w zarządzaniu
nieruchomością zlokalizowaną w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34 nie spełnia warunku
określonego w cz. XXI pkt 1 ppkt 4) lit. b) SWZ, bowiem ww. budynek choć ma powierzchnię
użytkową 8.186,56m2, to nie spełnia wymagania 5.000 m2 powierzchni użyteczności
publicznej, gdyż powierzchnia zlokalizowanego w budynku hotelu wynosi 4.081,04 m2,
powierzchnia
części mieszkalnej – 2.102 m2, garaż – 866,10 m2, a powierzchnia części
biurowej
będącej – wedle stanowiska Zamawiającego – jedyną powierzchnią użyteczności
publicznej wynosi
1.137,42 m2. Zdaniem Zamawiającego, hotel jest budynkiem
zamieszkania zbiorowego,
a nie budynkiem użyteczności publicznej. Uzasadniając swoją
decyzję Zamawiający powołał się na postanowienia § 3 pkt 5 i 6 Rozporządzenia Ministra
Infrastruktury z dnia 12 kwietnia
2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny
odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2022.1225 ze z.; dalej „Rozporządzenie”).
Jak wynika z przytoczonych okoliczności, Zamawiający przyjął, że wskazany przez
Odwołującego budynek położony na nieruchomości w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34,
jako budynek, w którego zarządzaniu uczestniczył Pan K. D., nie spełnia warunku
„nieruchomości zabudowanej - budynku użyteczności publicznej (…) o powierzchni
użytkowej min. 5.000 m2” (cz. XXI pkt 1 ppkt 4) lit. b) SWZ).
Zdaniem Odwołującego, stanowisko Zamawiającego jest błędne. Prawidłowe badanie
spełnienia przez Odwołującego warunków udziału w postępowaniu winno prowadzić do
stwierdzenia, że warunki zostały spełnione i oferta ta nie podlega odrzuceniu, a w
konsekwencji do jej
wyboru jako najkorzystniejszej. Uwzględniając bowiem wskazane w cz.
XVIII SWZ kryteria oceny ofert oraz informacje zawarte w „Informacji z otwarcia ofert”
datowanej na 13.11.2023 r. oferta Odwołującego winna otrzymać 100 pkt (tj. 60 pkt w
kryterium
ceny + 40 pkt w kryterium doświadczenia), a oferta PGM – 97,41 pkt (tj. 57,41 pkt
w kryterium
ceny + 40 pkt w kryterium doświadczenia).
Uzasadniając swoje stanowisko, jakoby budynek położony na nieruchomości w
Krakowie przy ul.
Św. Tomasza 34 nie był budynkiem użyteczności publicznej, Zamawiający
powołał się na postanowienia § 3 pkt 5 i 6 Rozporządzenia i w oparciu o nie stwierdził, że
hotel stanowi budynek
zakwaterowania zbiorowego w rozumieniu § 3 pkt 5 Rozporządzenia,
a zatem nie może być jednocześnie klasyfikowany jako budynek użyteczności publicznej w
rozumieniu § 3 pkt 6 Rozporządzenia, bowiem pojęcia te są rozłączne.
Zdaniem Odwołującego, nieuprawnionym jest powoływanie się Zamawiającego
wprost na postanowienia wynikające z powołanego Rozporządzenia, albowiem takie
działanie zmierza do niedozwolonego doprecyzowywania warunków udziału w postępowaniu
- z ograniczeniem
tylko do pewnych kategorii obiektów - po dniu otwarcia ofert. W
dokumentach postępowania, a w szczególności w ogłoszeniu i SWZ (w tym w jej
załącznikach) Zamawiający nie zdefiniował pojęcia budynku użyteczności publicznej, w tym
nie odwołał się do przepisów wspomnianego Rozporządzenia. Innymi słowy, z literalnego
brzmienia tego warunku
nie wynika, że Zamawiający określając rodzaj budynku, jako
budynek użyteczności publicznej, używał tego pojęcia w rozumieniu Rozporządzenia.
Przeciwnie, gdyby jego
zamiarem było odniesienie się do takiego rozumienia, to
Zamawiający posłużyłby się definicją zawartą w § 3 pkt 6 Rozporządzenia.
Co więcej, w dokumentach postępowania Zamawiający nawet nie zachowuje
jednolitości (konsekwencji) pojęć, gdyż często posługuje się także określeniem
„nieruchomość użyteczności publicznej” (tak m.in. w cz. XVIII pkt 2 ppkt 2) SWZ, w której
sformułowano kryterium oceny ofert w sposób następujący: „Doświadczenie osoby
skierowanej
do realizacji zmówienia w zarządzaniu nieruchomościami użyteczności
publicznej o powierzchni
użytkowej min. 5.000 m²”), czy „powierzchnia użyteczności
publicznej
” (tak w informacji o wyborze oferty najkorzystniejszej), co dowodzi, że na etapie
ogłaszania postępowania intencją Zamawiającego nie było ograniczanie zakresu
znaczeniowego pojęcia „budynku użyteczności publicznej” do znaczenia nadanego mu w § 3
pkt 6 Rozporządzenia.
Dodatkowo należy zwrócić uwagę, że warunki udziału w postępowaniu mają
charakter ograniczający dostęp do zamówienia publicznego, tym samym wykładnia
zawężająca warunku jest niedopuszczalna (tak m.in. KIO w wyroku z dnia 11 września 2019
r. KIO 1680/19). Tymczasem
argumentacja Zamawiającego przedstawiona w uzasadnieniu
decyzji o odrzuceniu oferty Odwołującego zmierza właśnie do takiej zawężającej wykładni i
dodania do warunku wymogu, aby
doświadczenie w zarządzaniu nieruchomością odnosiło
się do budynku użyteczności publicznej w rozumieniu § 3 ust. 6 Rozporządzenia. Takiego
warunku Zamawiający w tym postępowaniu nie postawił.
Uzupełniająco należy także zauważyć, że powoływane przez Zamawiającego
przepisy Rozporządzenia (zgodnie z jego § 2 ust. 1) stosuje się „przy projektowaniu,
budowie i przebudowie oraz
przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli
nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do
związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 135 ust. 10 (ten przepis dot.
elementów instalacji grzewczych – przyp. aut.) i § 207 ust. 2” (ten przepis dotyczy
bezpieczeństwa p.poż. – przyp. aut.)”, co w żadnym zakresie nie pozostaje w związku z
przedmiotem prowadzonego przez Zamawiającego postępowania i warunkami udziału w
nim. W konsekwencji,
powoływanie się na przepisy Rozporządzenia na etapie uzasadniania
decyzji o
odrzuceniu oferty Odwołującego jest nieuprawnione, bowiem stanowi przejaw
dookreślenia warunku udziału w postępowaniu po otwarciu ofert i nierównego traktowania
wykonawców.
Odwołujący zauważył, że w okolicznościach niniejszej sprawy z kategorii budynków
użyteczności publicznej nie można wyłączyć budynku zlokalizowanego w Krakowie przy ul.
Św. Tomasza 34 (takie wyłączenie jest nieuprawnione). W budynku tym zlokalizowany jest
hotel o powierzchni użytkowej 4.081,04 m2, część biurowa o powierzchni 1.137,42 m2,
garaż o powierzchni 866,10 m2 oraz część mieszkalna o powierzchni 2.102 m2. Już sama
część hotelowa tego obiektu jest ze swej istoty budynkiem użyteczności publicznej, gdyż
przeznaczona jest na potrzeby turystyki (licznie przybywających do Krakowa turystów
zarówno z Polski jak i zagranicy, zwłaszcza, że hotel położony jest w obrębie Starego Miasta
Krakowa), a ponadto pełni funkcje usługowe, takie jak gastronomia i usługi konferencyjne.
U
sługi te świadczone są dla szerokiego – nieograniczonego – grona osób i podmiotów – nie
tylko dla gości hotelu. Jak wynika bowiem z informacji zamieszczonych na stronie
internetowej hotelu oferuje on, poza pokojami, „restaurację i bar oraz cztery klimatyzowane
sale konferencyjne o łącznej powierzchni 186 m2 z możliwością organizacji różnego rodzaju
spotkań, przyjęć rodzinnych i bankietów do 100 osób, z pełnym zapleczem
gastronomicznym
”. Jak wynika z dalszych informacji zamieszczonych na stronie hotelu,
oferuje on w pełni wyposażone sale oraz szeroką gamę usług dostosowanych do potrzeb
klienta w związku z organizacją spotkań, seminariów, zjazdów, koktajli, gal, urodzin.
Należy zauważyć, że nawet powołana przez Zamawiającego definicja z przepisu § 3
pkt 6 omawianego
Rozporządzenia, za budynek użyteczności publicznej uznaje budynek
przeznaczony na
potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu
religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, opieki zdrowotnej,
społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług
pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki,
sportu, obsługi pasażerów w transporcie
kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub
wodnym śródlądowym, oraz inny budynek
przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji.
Analiza ww. definicji prowadzi do niebudzącego wątpliwości wniosku, że budynkiem
użyteczności publicznej są nie tylko budynki wprost wymienione w definicji, ale także budynki
spełniające podobne do nich funkcje. Zatem o tym, czy dany obiekt jest budynkiem
użyteczności publicznej przesądza funkcja, charakter prowadzonej działalności w tym
budynku, tj. realizowane usługi na rzecz zaspokajania określonych potrzeb społecznych.
Uwzględniając zatem realizującą wyżej przedstawione funkcje część hotelową
budynku położonego w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34 o powierzchni 4.081,04 m2 oraz
część biurową o powierzchni 1.137,42 m2 omawiany budynek należy kwalifikować jako
budynek użyteczności publicznej o powierzchni co najmniej 5.000 m2.
Przedstawiona argumentacja potwierdza dokonanie przez Zamawiającego błędnej
oceny spełnienia przez Odwołującego warunków udziału w postępowaniu, a w konsekwencji
nieuprawnione
odrzucenie jego oferty, co rozstrzyga o zasadności zarzutu naruszenia przez
Zamawiającego przepisu art. 16 pkt 1 oraz art. 226 ust. 1 pkt 2 lit. b) w zw. z art. 266 Pzp.
W następstwie, okoliczności te dowodzą także wadliwego dokonania wyboru oferty PGM
jako
najkorzystniejszej, bowiem prawidłowa ocena oferty Odwołującego winna prowadzić do
przyznania Odwołującemu 100 punktów, a tym samym wyboru jego oferty jako
najkorzystniejszej w rozumieniu art. art. 239 ust. 2 w zw. z art. 266 Pzp. Uzasadniony jest
zatem zarzut naruszenia art. 17 ust. 2 oraz art. 239 ust. 1 i 2 w z. z art. 266 Pzp.
W konsekwencji uzasadniony jest również zarzut naruszenia art. 16 pkt 1 Pzp, gdyż
Zamawiający nie przeprowadził postępowania w sposób zapewniający zachowanie uczciwej
konkurencji i
równego traktowania wykonawców. Odrzucił bowiem ofertę Odwołującego,
mimo, że nie zaistniały przesłanki do jej odrzucenia, a w konsekwencji nie dokonał jej wyboru
jako najkorzystniejszej,
lecz wybrał ofertę PGM, która nie była najkorzystniejsza wedle reguł,
które Zamawiający sam określił w SWZ.
Pismem z dnia 18 stycznia 2024 r.
Zamawiający złożył odpowiedź na odwołanie.
Wniósł o oddalenie odwołania jako oczywiście bezzasadnego.
Zamawiający wskazał, że przedmiotem zamówienia jest zarządzanie budynkiem
użyteczności publicznej, w którym zlokalizowane są m.in.: Ośrodek Zamiejscowy
Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze, Urząd
Statystyczny, Inspektorat
Rybołówstwa Morskiego w Słupsku, Delegatura Krajowego Biura
Wyborczego
w Słupsku, Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, Wojewódzki
Inspektorat
Inspekcji Handlowej w Gdańsku Delegatura w Słupsku, Agencja Restrukturyzacji
i Modernizacji Rolnictwa
– biuro powiatowe. Informacja o lokalizacji w/w urzędów i instytucji
państwowych w przedmiotowym budynku jest powszechna i łatwo dostępna.
Oczywistym jest w związku z tym, że Zamawiający poszukuje wykonawcy, który zna
specyfikę obsługi takich obiektów. Wynika to również z zapisów projektu umowy (§3 ust.9 pkt
5 i pkt 10), w której m.in. Zamawiający wskazuje, że wykonawca będzie miał w obowiązku
prowadzić wyodrębnioną ewidencję księgową i rachunek bankowy zgodnie z ustawą o
rachunkowości i dysponować znajomością prawa budowlanego i przepisów wykonawczych
do niego oraz zgodnie z § 3 ust. 13 projektu umowy, będzie prowadził wszelkie działania
windykacyjne. Prowadzenie w/w czynności i spraw wymaga przynajmniej elementarnej
wiedzy dotyczącej specyfiki obsługi podmiotów sektora finansów publicznych, wynikającej z
ustawy o finansach publicznych i przepisów wykonawczych do niej oraz przepisów prawa
budowlanego, a więc również rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002
r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Dlatego w SWZ Zamawiający posłużył się pojęciem „budynku użyteczności publicznej”, a
definicja i rozumienie tego pojęcia wydaje się być dla profesjonalnego wykonawcy oczywista.
Pojęcie „budynek użyteczności publicznej”, czy też „użyteczność publiczna” są
określeniami zdefiniowanymi w powszechnie dostępnych publikacjach. W wolnej
encyklopedii Wikipedia, dostępnej na stronach internetowych Budynek użyteczności
publicznej to budynek przeznaczony dla administracji publicznej, wymiaru
sprawiedliwości,
kultury i kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, opieki zdrowotnej, opieki
społecznej i socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, turystyki, sportu, obsługi
pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym lub wodnym, poczty lub
telekomunikacji oraz inny ogólnodostępny budynek przeznaczony do wykonywania
podobnych funkcji. Za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy i
socjalny. Definicja ta została oparta na rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12
kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich
usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225), co wynika z przypisu umieszczonego przy tej
definicji i faktycznie definicję tą powtarza.
Przetarg skierowany był do grupy wykonawców, którzy spełniają wymagania im
stawiane przez Zamawiającego w SWZ. Oczekiwania wobec wykonawców były jasno
określone i klarowne – posiadanie wykształcenia technicznego, legitymowanie się licencją
zarządcy, doświadczenie w zarządzaniu budynkiem użyteczności publicznej o wskazanej
powierzchni. Skoro zatem oferta skierowana była do osób wyspecjalizowanych w danej
branży, nie sposób było przypuszczać, że pojęcie „budynku użyteczności publicznej' może
budzić jakiekolwiek wątpliwości, jeżeli jest to pojęcie powszechnie znane nie tylko
profesjonalistom z zakresu budownictwa, ale też innych dziedzin, w tym z zakresu
zarządzania, tym bardziej, że zgodnie z przepisami art. 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997
r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344) zarządzanie nieruchomością
polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie
racjonalnej gospodarki nieruchomością, w tym w szczególności, bezpieczeństwa
użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości i utrzymanie nieruchomości w stanie
niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem. Ten zakres
czynności wymaga od
zarządzającego znajomości przepisów również z zakresu budownictwa.
Zamawiający wskazał, że wykonawca w wyznaczonym czasie zadał pytania i żądał
doprecyzowania
wybranych zagadnień, na które otrzymał odpowiedź, jednak nie budziło jego
wątpliwości określenie „budynek użyteczności publicznej”, który w swoim odwołaniu
zdefiniował w sposób zupełnie dowolny, sprzeczny ze znaczeniem tego pojęcia
przyjmowanym
potocznie i prawnie, absolutnie nie przystający doświadczonemu wykonawcy,
którego kompetencje kwalifikujące go do udziału w przetargu zostały szczegółowo określone,
w tym doświadczenie w zarządzaniu budynkiem użyteczności publicznej. Wykonawca, będąc
profesjonalistą, znającym obowiązujące prawo, powinien na etapie przygotowania oferty,
zaraz po ogłoszeniu SWZ, w terminach do tego przewidzianych, co najmniej zwrócić się o
wyjaśnienie przedmiotowego zapisu SWZ, jeżeli budził on jakiekolwiek wątpliwości.
Tymczasem zaniechał on takich czynności.
Wykazując spełnianie warunków udziału powołał się na usługę w sposób oczywisty
niespełniającą warunków SWZ – czym, w ocenie Zamawiającego, będąc profesjonalnym
zarządcą nieruchomości, wykonującym czynności wynikające m.in. w ww. ustawie o
gospodarce nieruchomościami, miał zamiar wprowadzić Zamawiającego w błąd.
Sposób opisu warunku, poprzez zastosowanie odpowiednich pojęć, jest w pełni
spójny z potrzebami Zamawiającego, którego zamiarem jest wyłonienie zarządcy budynku
użyteczności publicznej, który odpowiada warunkom technicznym przyjętym w
rozporządzeniu dla budynków użyteczności publicznej. W tak ukształtowanym stanie
faktyczno-
prawnym niedopuszczalne jest uznanie doświadczenia polegającego na
zarządzaniu obiektem będącym w przeważającej części hotelem, który zgodnie z ww.
rozporządzeniem o warunkach technicznych stanowi budynek zamieszkania zbiorowego (§ 3
ust. 5).
Istnieje bowiem szereg warunków technicznych odmiennych dla budynków
zamieszkania zbiorowego i budynków użyteczności publicznej, wskazanych w
rozporządzeniu. Nie sposób porównać zarządzania budynkiem użyteczności publicznej z
zarządzaniem obiektem w większości stanowiącym hotel.
Zamawiający podniósł, że wg. Odwołującego hotel jest budynkiem użyteczności
publicznej z powodu
wykorzystywania go na cele turystyczne przez gości licznie
przybywających do Krakowa. Niewątpliwe walory miasta, jak i samego hotelu Campanille nie
mają jednak wpływu na fakt, że pojęcie „turystyka” i „hotelarstwo” zostały przez
ustawodawcę uregulowane w odrębnych ustawach, tj. w ustawie z dnia 24.11.2017 r. o
imprezach turystycznych
i powiązanych usługach turystycznych (Dz. U. 2023, poz. 2211)
oraz ustawie z dnia
29.08.1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i
przewodników turystycznych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1944) i nie dają możliwości kwalifikacji
budynku
zamieszkania zbiorowego, jako budynku użyteczności publicznej. W celu
wykazania, iż hotel Campanille jest budynkiem użyteczności publicznej Odwołujący
przekonuje, że jest on jednocześnie budynkiem przeznaczonym na potrzeby gastronomii
oraz usług turystycznych, ponieważ takie usługi oferuje hotel. Budynek nie może jednak być
klasyfikowany,
jako budynek użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego, gdyż w
rozporządzeniu kategorie tych budynków klasyfikowane są odrębnie, w tym również ze
względu na bezpieczeństwo pożarowe (§ 209 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra
Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny
odpowiadać budynki i ich usytuowanie).
Odwołujący w żaden sposób nie podważa prawdziwości informacji pozyskanych
przez Zamawiającego (wypisu z rejestru gruntów i budynków oraz wypisu z księgi
wieczystej), które ewidentnie wskazują na fakt, że w budynku położonym w Krakowie przy ul.
Św. Tomasza 34 nie ma 5.000 m2 powierzchni użyteczności publicznej, jednak usiłuje on
dokonać dowolnej, korzystnej dla siebie interpretacji dostosowującej określenie funkcji
poszczególnych części budynku na poparcie swojego stanowiska odnośnie klasyfikacji
wskazanych części budynku hotelowego. Należy zaznaczyć, że zarówno ewidencja gruntów
i budynków, jak i księgi wieczyste są rejestrami publicznymi. Co więcej – księgi wieczyste
objęte są zasadą rękojmi wiary publicznej, która wynika z art. 5 ustawy o księgach
wieczystych i hipotece. Dzięki rękojmi ustawodawca wprowadził prymat stanu prawnego
ujawnionego w KW nad rzeczywistym stanem prawnym.
W
ocenie Zamawiającego, stanowisko Odwołującego i jego argumentacja są błędne.
Oczywistym jest, że w hotelu trzygwiazdkowym znajduje się zaplecze gastronomiczne, jak
również inne udogodnienia dla gości, z uwagi na ustawowy obowiązek kategoryzacji
obiektów hotelowych. Świadczenie zatem usług hotelarskich w tym budynku nie powoduje
zmiany jego funkcji z powodu istnienia w jego strukturze pomieszczeń przeznaczonych na
organizowanie konferencji, gal, urodzin czy sali restauracyjnej. Pomieszczenia te wchodzą w
skład obiektu hotelarskiego i służą wzbogaceniu oferty dla gości.
Zdaniem Zamawiającego, fakt, że Odwołujący wskazuje, iż powołanie się na
postanowienia wynikające z powołanego wyżej rozporządzenia zmierzające do
doprecyzowania warunków udziału w postępowaniu z ograniczeniem do pewnych kategorii
obiektów nastąpiło po dniu otwarcia ofert, jest oczywistą nieprawdą. Nieuprawnionym jest
stwierdzenie,
jakoby na etapie ogłaszania postępowania Zamawiający kierował się innym
znaczeniem pojęcia „budynku użyteczności publicznej” niż po dniu otwarcia ofert, gdyż
znaczenie tego pojęcia jest jedno, niezmienne i powszechnie znane również w zakresie
zarządzania nieruchomościami, z uwagi co najmniej na ustawowy zakres czynności
wykonywanych przez zarządców (art. 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami). Poza tym, jak wyżej wskazano, konieczna do wykonania zamówienia
będącego przedmiotem niniejszego postępowania jest znajomość przepisów prawa
budowlanego i przepisów wykonawczych do tej ustawy, co wynika m. in. z postanowień
projektu umowy.
Całkowicie bezzasadną i nieuprawnioną jest też uwaga o ograniczającym dostęp do
zamówienia publicznego charakterze warunków udziału w postępowaniu, gdyż zamiarem
Zamawiającego było wyłonienie wykonawców posiadających doświadczenie w zarządzaniu
określoną kategorią budynków, tj. budynków użyteczności publicznej. Usługa referencyjna
winna odpowiadać swoim zakresem i charakterem przedmiotowi zamówienia, którym jest
zarządzanie budynkiem użyteczności publicznej.
Odwołujący wprowadził Zamawiającego w błąd przy przedstawianiu informacji, że
spełnia warunki udziału w postępowaniu, które mogłyby mieć istotny wpływ na decyzje
podejmowane przez Zamawiającego. Należy zaznaczyć, że jasne stanowisko wyrażane
przez Krajową Izbę Odwoławczą oraz Wojewódzkie Sądy Administracyjne o odrębności
typów wymienionych wyżej budynków (użyteczności publicznej i hotelowego) było
wielokrotnie przedmiotem
rozpoznania, co świadczyć może o nagminnym i uporczywym
podejmowaniu przez
odwołujących prób podważenia znaczącej ilości wyroków wydawanych
przez Izbę, podczas gdy nawet z treści wyroku, na który powołuje się wykonawca w
odwołaniu, można odczytać jasne stanowisko Izby w tym zakresie.
W ocenie Zamawiającego, chęć zastosowania w postępowaniu odmiennego
znaczenia
niż podaje legalna definicja pojęcia „budynek użyteczności publicznej”
powodowałaby konieczność podania w dokumentacji przetargowej własnej, autorskiej
interpretacji tego
pojęcia. Jednocześnie można by oczekiwać zdefiniowania wszelkich pojęć
zastosowanych
w SWZ z obawy o odmienną ich interpretację ze strony wykonawców,
począwszy od definicji „nieruchomości”, co wydaje się kuriozalne z uwagi na kierowanie
oferty do profesjonalnych w
ykonawców. Świadczy o tym już sam rodzaj przedmiotu
zamówienia – budynek stanowiący własność Skarbu Państwa, z opisu którego można
wnioskować jego charakter i sposób korzystania przez najemców. Do poprawnego
zarządzania koniecznym jest, by zarządca przedmiotowego budynku znał jedyne oficjalne i
legalne definicje pojęć stosowanych przez Zamawiającego, bez konieczności ich
każdorazowego ustalania i wyjaśniania.
Kwestionowanie przez w
ykonawcę i mieszanie pojęć „budynku użyteczności
publicznej
” z pojęciem „budynku zamieszkania zbiorowego”, jakim jest hotel, budzi
uzasadnione wątpliwości co do profesjonalizmu skarżącego, co z kolei prowadzi do wniosku
słusznego wyboru Zamawiającego. Należy wskazać, że w kryteriach oceny ofert mowa jest
dosłownie o „doświadczeniu w zarządzaniu nieruchomościami użyteczności publicznej” –
niezrozumiałą jest zatem próba poddania w wątpliwość jednoznaczności wskazanego przez
Zamawiającego pojęcia.
Zarzut ograniczenia uczciwej
konkurencji i równego traktowania wykonawców jest
bezzasadny również z uwagi na określenie doświadczenia w sposób o wiele szerszy,
bowiem mieszczący się w pojęciu użyteczności publicznej, niż wynikający z przeważającej
funkcji obiektu
(administracja publiczna, budynek biurowy), którego dotyczy zamówienie.
Jednocześnie Zamawiający wskazał, że zawiadomienie o wyborze najkorzystniejszej
oferty zostało przez Zamawiającego zamieszczone poprawnie, zgodnie z art. 253 ust. 1 Pzp.
Niezwłocznie po wyborze najkorzystniejszej oferty Zamawiający poinformował równocześnie
w
ykonawców, którzy złożyli oferty, o:
1) wyborze najkorzystniejszej oferty, podając nazwę albo imię i nazwisko, siedzibę albo
miejsce zamieszkania, jeżeli jest miejscem wykonywania działalności wykonawcy, którego
ofertę wybrano, oraz nazwy albo imiona i nazwiska, siedziby albo miejsca zamieszkania,
jeżeli są miejscami wykonywania działalności wykonawców, którzy złożyli oferty, a także
punktację przyznaną ofertom w każdym kryterium oceny ofert i łączną punktację;
2) wykonawcach, których oferty zostały odrzucone – podając uzasadnienie faktyczne i
prawne.
Zgodnie zaś z art. 253 ust. 2 Pzp, Zamawiający niezwłocznie udostępnił informacje, o
których mowa w ust. 1 pkt 1 tego artykułu - na stronie internetowej prowadzonego
postępowania.
Krajowa Izba Odwoławcza, uwzględniając dokumentację postępowania, dokumenty
zgromadzone w aktach sprawy i wyjaśnienia złożone przez strony postępowania
odwoławczego, ustaliła i zważyła, co następuje:
Odwołanie zasługuje na uwzględnienie.
Izba stwierdziła, że Odwołujący wykazał posiadanie legitymacji uprawniającej do
wniesienia odwołania, stosownie do dyspozycji art. 505 ust. 1 Pzp.
Przedmiotem
zamówienia jest usługa zarządzania nieruchomością zabudowaną
stanowiącą własność Skarbu Państwa położoną przy ul. Jana Pawła 11 1 w Słupsku:
1) zasobem nieruchomości Skarbu Państwa, którym gospodaruje Prezydent Miasta Stupska
wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, o łącznej powierzchni 5.667,07 m2,
obejmującym:
-
3.876,31 m2 powierzchni użytkowej lokali,
-
1.790,76 m2 powierzchni wspólnych budynku,
2) zasobem pozostającym w trwałym zarządzie Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego w
Gdańsku o powierzchni 1.490,22 m2, obejmującym powierzchnię wspólną budynku,
3) Łączna powierzchnia wynosi 7.157,29 m2 oraz dodatkowo 5.113 m2 powierzchni gruntów
działki nr 482/2.
Szczegółowy opis przedmiotu zamówienia zawiera Załącznik Nr 1 do SWZ oraz wzór
umowy
stanowiący Załącznik Nr s do SWZ.
Zamawiający w SWZ, w cz. XXI pkt 1 ppkt 4) lit. b) wskazał m.in. następujący
warunek udziału w postępowaniu w zakresie zdolności technicznej lub zawodowej:
„b) Zamawiający uzna spełnienie tego warunku, jeżeli Wykonawca skieruje do realizacji
zamówienia co najmniej jedną osobę, która posiada doświadczenie w zarządzaniu
nieruchomościami zabudowanymi – budynkiem użyteczności publicznej przez okres co
najmniej jednego roku o powierzchni użytkowej min. 5.000 m2 i będzie brała udział w
realizacji przedmiotowego zamówienia oraz posiada wykształcenie techniczne i uprawnienia
do zarzadzania nieruchomościami”.
W SWZ w cz. XXII Wykaz oświadczeń lub dokumentów potwierdzających spełnianie
warunków udziału w postępowaniu oraz brak podstaw wykluczenia (podmiotowe środki
dowodowe) w pkt 2
lit. c Zamawiający wymagał, aby w ramach podmiotowych środków
dowodowych wykonawca złożył:
„c) wykaz osób, które będą uczestniczyły w wykonywaniu zamówienia, w szczególności
odpowiedzialnych za świadczenie usług, wraz z informacjami na temat posiadanych przez te
osoby uprawnień, a także zakresu wykonywanych przez nie czynności, oraz informacją o
podstawie do dysponowania tymi osobami.. Wykaz powinien potwierdzać spełnienie
warunku
udziału w niniejszym postępowaniu Załącznik Nr 5b do SWZ.”
W ww. Załączniku Nr 5b do SWZ Zamawiający opisał poszczególne kolumny tabeli
do wypełnienia przez wykonawcę, jako: Imię i nazwisko/ Podstawa do dysponowania
wskazaną osobą/ Rodzaj uprawnienia (nr uprawnienia, przez kogo wydany), wykształcenie/
Rodzaj nieruchomości, adres, powierzchnia w m2, w zarządzaniu której wskazana osoba
uczestniczyła/ Doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami zabudowanymi (w latach).
W
prowadzonym postępowaniu Zamawiający ustanowił również m.in. poza cenowe
kryterium oceny ofert -
„Doświadczenie osoby skierowanej do realizacji zamówienia w
zarządzaniu nieruchomościami użyteczności publicznej o powierzchni min. 5 000 m2” z
wagą 40%. W formularzu ofertowym w pkt 2 należało zakreślić odpowiednią treść
oświadczenia stosownie do ilości lat doświadczenia danej osoby wskazanej do realizacji
zamówienia.
W celu wykazania spełniania powyższego warunku udziału w postępowaniu w części
dotyczącej doświadczenia w wykazie osób (Załącznik Nr 5b do SWZ) Odwołujący wskazał
doświadczenie Pana K. D. - zarządzanie nieruchomością położoną w Krakowie przy ul. Św.
Tomasza 34 o łącznej powierzchni 8.186,56 m2. Zgodnie z informacją podaną przez CGI sp.
z o.o. Pan K. D. zatrudniony jest przez
Odwołującego na podstawie umowy o pracę, posiada
wykształcenie techniczne i licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Pan K. D. posiada 7
letnie doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami zabudowanymi, w tym budynkami
użyteczności publicznej o powierzchni powyżej 5.000 m
2
.
Odwołujący wskazał
nieruchomość zlokalizowaną w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34, w zarządzaniu której
uczestniczył Pan K. D., która posiada powierzchnię 8.8186,56 m
2
(wskazana powierzchnia
jest oczywistą omyłką pisarską polegającą na wpisaniu powierzchni 8.8186,56 m
2
- zamiast
8.186,56 m
2
).
W toku czynności badania ofert Zamawiający w dniu 6 grudnia 2023 r. wezwał
Odwołującego do uzupełnienia i wyjaśnienia podmiotowych środków dowodowych, w tym
m.in.
Załącznika Nr 5b do SWZ (Wykaz osób) pkt 1 - poprzez „wskazanie powierzchni
użytkowej zajętej na cele użyteczności publicznej budynku położonego w Krakowie, przy ul.
Św. Tomasza 34 nazwanego w tym dokumencie budynkiem usługowo-biurowym, natomiast
w
Załączniku Nr 5A do SWZ (Wykaz usług) określonego jako budynek hotelowo-usługowo-
biurowy
oraz wskazanie przyczyn rozbieżności nazewnictwa w obu dokumentach.”
Wykonawca w
wyznaczonym przez Zamawiającego terminie uzupełnił i wyjaśnił
podmiotowe środki dowodowe.
Decyzję o odrzuceniu oferty złożonej przez Odwołującego Zamawiający uzasadnił,
wskazując, co następuje:
„[…] z informacji zawartych w uzupełnieniu i wyjaśnieniach złożonych przez CGI sp. z o.o.
w dniu 07.12.2023 r. wynika, że cyt. „powierzchnia użytkowa w budynku w Krakowie przy ul.
Św. Tomasza 34 przeznaczona na cele użyteczności publicznej wynosi 5.218,46 m
2
.
Budynek ma funkcję usługowo-biurową, a jedną z funkcji usługowych są usługi hotelarskie”.
Weryfikacja dostępnych dokumentów i zapisów w księgach wieczystych dotyczących
przedmiotowego budynku pozwoliła na ustalenie, że budynek zlokalizowany w Krakowie
przy ul. Św. Tomasza 34 ma powierzchnię użytkową 8.186,56 m
2
, z czego 4.081 rn
2
zajmuje powierzchnia znajdującego się w obiekcie hotelu. Zgodnie z treścią 53, ust. 6
rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków
technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz.
1225) w przypadku, gdy mówimy o „budynku użyteczności publicznej - należy przez to
rozumieć budynek przeznaczony na potrzeby administracji publicznej, wymiaru
sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki,
wychowania, opieki zdrowotnej, społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu,
gastronomii , usług, w tym usług pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki, sportu,
obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym
śródlądowym, oraz inny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji; za
budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy lub socjalny” Hotel
natomiast kwalifikowany jest jako budynek zamieszkania zbiorowego zgodnie z 53, ust. 5
ww. rozporządzenia, który brzmi: „budynek zamieszkania zbiorowego - należy przez to
rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel,
pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko,
internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu
karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także
budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom
zakonny”.
W związku z powyższym podane dane przez Wykonawcę wzbudziły w
Zamawiającym uzasadnione wątpliwości co do ich prawidłowości. W związku z tym
Zamawiający podjął w oparciu o art. 128 ust. 5 ustawy z dnia 1 1 września 2019 r. Prawo
zamówień publicznych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1605, 1720.) czynności zmierzające do
zweryfikowania danych przedstawionych przez Wykonawcę.
Zamawiający wystąpił do Urzędu Miasta Krakowa celem uzyskania dokumentu
urzędowego w postaci wypisu z rejestru gruntów celem obiektywnego zweryfikowania
podanych informacji. Z otrzymanego dokumentu GD-
10.6642.19669.2023 wynika, że obiekt
położony w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34 posiada łącznie powierzchnię użytkową
8186,56 m
2
, a jego współwłaściciele są jednocześnie właścicielami wyodrębnionych lokali
mieszkalnych i niemieszkalnych. Dlatego Zamawiający zweryfikował również zapisy ksiąg
wieczystych urządzonych dla poszczególnych wyodrębnionych z tej nieruchomości lokali. W
wyniku tej weryfikacji stwierdzono, że jednym ze współwłaścicieli jest Spółka będąca
właścicielem hotelu, który w księdze wieczystej nr KW KRI P /00494823/9, urządzonej dla
tegoż hotelu ma wpisaną powierzchnię użytkową 4081 ,04m
2
. Ponadto według księgi
wieczystej na wskazanym obiekcie wyodrębnionych jest oprócz hotelu 34 nieruchomości
lokalowych o łącznej powierzchni 4105,52 m
2
.
Po dokonaniu analizy dostępnych i otrzymanych od CGI sp. z o.o. informacji należy
stwierdzić, że powierzchnia użytkowa całego budynku wynosi 8.186,56 m
2
, z czego
powierzchnia hotelu wynosi 4.081 ,04 m
2
i stanowi część, która zgodnie z powyższym
rozporządzeniem jest budynkiem zamieszkania zbiorowego, zaś pozostała część mieszkalna
ma łączną powierzchnię 2.102 m
2
, garaż 866,10 m
2
, zaś część biurowa będąca
powierzchnią użyteczności publicznej, która ma łączną powierzchnię 1.137,42 m
2
nie spełnia
wymaganego w odniesieniu do wymaganej przez Zamawiającego powierzchni 5.000 m
2
powierzchni użyteczności publicznej, w związku z czym Wykonawca nie spełnia
wymaganego warunku udziału w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego.
W danym stanie faktycznym Izba zważyła, jak poniżej:
Za zasadny Izba uznała zarzut naruszenia art. 16 pkt 1 oraz art. 226 ust. 1 pkt 2 lit. b)
w zw. z art. 266 Pzp,
poprzez odrzucenie oferty Odwołującego mimo, że wykonawca spełnia
warunki udziału w postępowaniu.
Uzasadniając swoją decyzję o odrzuceniu oferty Odwołującego Zamawiający powołał
się na postanowienia § 3 pkt 5 i 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia
2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich
usytuowanie (Dz.U.2022.1225 ze zm.).
Zamawiający stwierdził, że budynek położony na
nieruchomości w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34 nie jest budynkiem użyteczności
publicznej lecz stanowi budynek
zakwaterowania zbiorowego w rozumieniu § 3 pkt 5 ww.
r
ozporządzenia, a zatem nie może być jednocześnie klasyfikowany jako budynek
użyteczności publicznej w rozumieniu § 3 pkt 6 ww. rozporządzenia, a tym samym nie
potwierdza spełniania danego warunku udziału w postepowaniu.
W ocenie Izby, w stanie faktycznym niniejszej sprawy
Zamawiający dokonał błędnej
oceny
spełnienia przez Odwołującego warunku udziału w postępowaniu, niezasadnie
odrzucił ofertę tego wykonawcy i w konsekwencji nieprawidłowo dokonał wyboru oferty
najkorzystniejszej.
Biorąc pod uwagę treść warunku udziału w postępowaniu sformułowaną w SWZ oraz
pełną treść SWZ, za nieuprawnione należy uznać powoływanie się Zamawiającego wprost
na przepisy r
ozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie
warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
(Dz.U.2022.1225 ze zm.),
w zakresie interpretacji treści warunku, a w szczególności na
definicję budynku użyteczności publicznej sformułowaną w § 3 pkt 6 ww. rozporządzenia. W
dokumentach
zamówienia Zamawiający nie zdefiniował bowiem pojęcia „budynek
użyteczności publicznej”, w tym nie odwołał się do definicji legalnej zawartej w przepisach
ww. r
ozporządzenia. Z literalnego brzmienia określonego w SWZ warunku udziału nie
wynika, że Zamawiający określając rodzaj budynku, jako budynek użyteczności publicznej,
użył tego pojęcia w rozumieniu przepisów ww. rozporządzenia. Użycie legalnej definicji
wymaga jednoznacznego odwołania się do przepisów, które definiują dane pojęcie.
Podkreślić przy tym należy, że w dokumentach zamówienia Zamawiający zamiennie
posługuje się w tym zakresie także określeniem „nieruchomość użyteczności publicznej” (tak
m.in. w cz. XVIII pkt 2 ppkt 2) SWZ, w której sformułował poza cenowe kryterium oceny ofert
-
„Doświadczenie osoby skierowanej do realizacji zmówienia w zarządzaniu
nieruchomościami użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej min. 5.000 m²”).
Zamawiający posługuje się także określeniem „powierzchnia użyteczności publicznej” - w
informacji o wyborze oferty najkorzystniejszej
. W wezwaniu do wyjaśnień podmiotowych
środków dowodowych Zamawiający użył określenia „powierzchni użytkowej zajętej na cele
użyteczności publicznej budynku”. Tak zróżnicowany zakres określeń używanych przez
Zamawiającego w odniesieniu do wymagania zawartego w treści warunku udziału wskazuje
jednoznacznie
, że Zamawiający nie ograniczył zakresu znaczeniowego pojęcia „budynek
użyteczności publicznej” do definicji zawartej w § 3 pkt 6 ww. rozporządzenia.
Przyjęcie takiej zawężającej wykładni na etapie oceny spełniania warunków udziału w
postępowaniu jest, zdaniem Izby, niedopuszczalne, gdyż prowadzi do nieuzasadnionego
ograniczenia dostępu wykonawcy do zamówienia, naruszenia przy tym zasady uczciwej
konkurencji i równego traktowania wykonawców.
Niezależnie od powyższego należy wskazać, że w okolicznościach niniejszej sprawy
nie można wyłączyć budynku zlokalizowanego w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34 z
kategorii budynków użyteczności publicznej, ze względu na pełnione funkcje usługowe dla
szerokiego i
nieograniczonego grona osób i podmiotów. Hotel oferuje, poza pokojami,
„restaurację i bar oraz cztery klimatyzowane sale konferencyjne o łącznej powierzchni 186
m2 z możliwością organizacji różnego rodzaju spotkań, przyjęć rodzinnych i bankietów do
100 osób, z pełnym zapleczem gastronomicznym”. Jak wynika z informacji zamieszczonych
na stronie hotelu,
oferuje on w pełni wyposażone sale oraz szeroką gamę usług
dostosowanych do potrzeb klienta w związku z organizacją spotkań, seminariów, zjazdów,
itp.
W ocenie Izby, w przedmiotowym postępowaniu, wobec niesprecyzowania przez
Zamawiającego pojęcia „budynek użyteczności publicznej” w dokumentach zamówienia,
należy posłużyć się ogólnym rozumieniem użyteczności publicznej jako bieżącym i
nieprzerwanym zaspokajaniem
zbiorowych potrzeb ludności w drodze świadczenia usług
powszechnie dostępnych. W tym kontekście nieruchomość wskazana przez Odwołującego
dla wykazania wymaganego doświadczenia osoby skierowanej do realizacji zamówienia – na
której funkcjonuje hotel spełnia warunek
określony w cz. XXI pkt 1 ppkt 4) lit. b) SWZ
.
Należy również zauważyć, że powołana przez Zamawiającego w decyzji o odrzuceniu
oferty
definicja z przepisu § 3 pkt 6 ww. rozporządzenia, nie zawiera zamkniętego katalogu
budyn
ków użyteczności publicznej, lecz zawiera katalog otwarty - poprzez wskazanie „oraz
inny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji
”. Powyższe wskazuje
jednoznacznie, że budynek użyteczności publicznej jest definiowany w ww. rozporządzeniu
poprzez wskazanie określonych funkcji, które pełni, w szczególności realizowanych usług na
rzecz zaspokajania określonych potrzeb społecznych. Uwzględniając część hotelową
budynku położonego w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34 o powierzchni 4.081,04 m2 oraz
część biurową o powierzchni 1.137,42 m2, które realizują wyżej przedstawione funkcje,
budynek ten
należy kwalifikować jako budynek użyteczności publicznej o powierzchni co
najmniej 5.000 m2.
Izba nie podzieliła stanowiska Zamawiającego, że skoro wykonawca nie zwracał się o
wyjaśnienie treści SWZ w zakresie omawianego warunku, to obecnie nie może powoływać
się na wątpliwości dotyczące interpretacji tego warunku. Podkreślić należy, że uprawnienie
wykonawcy do żądania wyjaśnienia treści SWZ przez Zamawiającego jest uprawnieniem
wykonawcy, a nie jego
obowiązkiem. Uprawnienie to w żaden sposób nie zwalnia
Zamawiającego z obowiązku precyzyjnego sformułowania postanowień dokumentów
zamówienia, tj. tak, aby na etapie badania i oceny ofert nie budziły one wątpliwości i sporów
interpretacyjnych.
Podkreślić również należy, że w świetle ugruntowanego orzecznictwa,
wszelkie wątpliwości wynikające z treści SWZ należy interpretować na korzyść wykonawcy,
ponieważ wykonawca nie może ponosić negatywnych konsekwencji błędów i
nieprecyzyjnych postanowień Zamawiającego popełnionych przy formułowaniu postanowień
SWZ.
Zamawiający wskazywał także, że istnieje szereg warunków technicznych
odmiennych dla budynków zamieszkania zbiorowego i budynków użyteczności publicznej,
wskazanych w
powoływanym przez Zamawiającego ww. rozporządzeniu, w związku z czym
n
ie sposób porównać zarządzania budynkiem użyteczności publicznej z zarządzaniem
obiektem w większości stanowiącym hotel. Zamawiający takich różnic jednak w żaden
sposób nie wykazał. Ponadto, przepis art. 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami w żaden sposób nie nawiązuje do pojęcia „budynku
użyteczności publicznej”.
Odnosząc się do twierdzenia Zamawiającego, że Odwołujący wprowadził
Zamawiającego w błąd przy przedstawianiu informacji, że Odwołujący spełnia warunki
udziału w postępowaniu, które mogłyby mieć istotny wpływ na decyzje podejmowane przez
Zamawiającego, Izba zważyła, że okoliczności powyższe nie stanowiły podstawy czynności
wykluczenia
Odwołującego i odrzucenia jego oferty. Dodatkowo należy zauważyć, że w
wykazie
osób Odwołujący podał łączną powierzchnię nieruchomości, jako spełniającą
warunek udziału w postępowaniu, ponieważ Zamawiający wymagał podania „powierzchni
nieruchomości”, co wynika wprost z opisu tej kolumny tabeli w Załączniku 5bdo SWZ.
Reasumując, Izba stwierdziła, że Zamawiający dokonał błędnej oceny spełnienia
przez Odwołującego warunków udziału w postępowaniu, a w konsekwencji w sposób
nieuprawniony odrzuc
ił jego ofertę. Za zasadny Izba uznała zatem zarzut naruszenia przez
Zamawiającego przepisu art. 16 pkt 1 oraz art. 226 ust. 1 pkt 2 lit. b) w zw. z art. 266 Pzp. W
konsekwencji, za wadliwą należy także uznać czynność wyboru oferty PGM jako
najkorzystniejszej. Tym samym uzasadniony jest zarzut naruszenia art. 17 ust. 2 oraz art.
239 ust. 1 i 2 w z. z art. 266 Pzp oraz zarzut naruszenia art. 16 pkt 1 Pzp, poprzez
niezachowanie
w postępowaniu zasady uczciwej konkurencji i równego traktowania
wykonawców.
Uwzględniając powyższy stan rzeczy, ustalony w toku postępowania, Izba orzekła,
jak w sentencji, na podstawie art. 553, art. 554 ust. 1 pkt 1 Pzp.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 557 i art. 575 ustawy
z dnia 11 września 2019 r. - Prawo zamówień publicznych (tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 1710 ze
zm.) oraz § 5 pkt 1 i 2 oraz § 7 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 30
grudnia 2020 r.
w sprawie wysokości i sposobu pobierania wpisu od odwołania oraz
rodzajów kosztów w postępowaniu odwoławczym i sposobu ich rozliczania (Dz.U. z 2020 r.
2437).
Przewodniczący:
…………………………
1. u
względnia odwołanie i nakazuje zamawiającemu unieważnienie czynności
wyboru oferty najkorzystniejszej,
unieważnienie czynności odrzucenia oferty
złożonej przez wykonawcę CGI Sp. z o.o. oraz powtórzenie czynności badania i
oceny ofert i
czynności wyboru oferty najkorzystniejszej;
2. k
osztami postępowania odwoławczego obciąża zamawiającego: Miasto Słupsk, Plac
Zwycięstwa 3, 76-200 Słupsk, i:
2.1
zalicza w poczet kosztów postępowania odwoławczego kwotę 7 500 zł 00 gr
(słownie: siedem tysięcy pięćset złotych zero groszy) uiszczoną przez
wykonawcę: CGI Sp. z o.o., ul. J. Sowińskiego 46, 40-018 Katowice tytułem
wpisu od odwołania,
2.2
zasądza kwotę 11 489 zł 57 gr (słownie: jedenaście tysięcy czterysta
osiemdziesiąt dziewięć złotych pięćdziesiąt siedem groszy) od zamawiającego:
Miasto Słupsk, Plac Zwycięstwa 3, 76-200 Słupsk na rzecz wykonawcy: CGI
Sp. z o.o., ul. J. Sowińskiego 46, 40-018 Katowice, stanowiącą koszty
poniesione z tytułu wpisu od odwołania, wynagrodzenia pełnomocnika i dojazdu
na posiedzenie.
Stosownie do art. 579 ust. 1 i art. 580 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 września 2019r. - Prawo
Zamówień Publicznych (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 1605), na niniejszy wyrok - w terminie 14 dni
od dnia jego doręczenia - przysługuje skarga za pośrednictwem Prezesa Krajowej Izby
Odwoławczej do Sądu Okręgowego w Warszawie.
Przewodniczący:
…………………………
Sygn. akt: KIO 4/24
U z a s a d n i e n i e
Zamawiający, Miasto Słupsk, prowadzi postępowanie o udzielenie zamówienia
publicznego w trybie podstawowym bez negocjacji
na podstawie ustawy z dnia 11 września
2019 r. Prawo zamówień publicznych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1710 ze zm.), zwanej dalej
„Pzp” w przedmiocie: „Usługa zarządzania nieruchomością zabudowaną stanowiącą
własność Skarbu Państwa położoną przy ul. Jana Pawła II 1 w Słupsku”. Ogłoszenie o
zamówieniu zostało opublikowane w Biuletynie Zamówień Publicznych pod nr 2023/BZP
00471136/01 z dnia
31 października 2023 r.
W dniu 28.12.2023 roku Zamawiający dokonał wyboru oferty najkorzystniejszej -
oferty złożonej przez wykonawcę Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. z
siedzibą w Słupsku (dalej zwanego „PGM”). Jednocześnie Zamawiający powiadomił o
odrzuceniu oferty
złożonej przez wykonawcę CGI Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
z siedzibą w Katowicach.
Wykonawca CGI Sp.z o.o.
z siedzibą w Katowicach, na podstawie art. 505 ust. 1 i art.
513 pkt 1 ustawy z
dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych (tj. Dz. U. z 2023
r. poz. 1605
), zwanej dalej „Pzp”, wniósł odwołanie wobec:
[A] c
zynności odrzucenia oferty Odwołującego mimo, że nie zaistniały przesłanki do jej
odrzucenia,
[B] c
zynności wyboru jako najkorzystniejszej oferty Przedsiębiorstwa Gospodarki
Mieszkaniowej Sp. z o.o. mimo, że oferta ta nie jest najkorzystniejsza w rozumieniu art. 239
ust. 2 w zw. z art. 266 Pzp.
Odwołujący zarzucił Zamawiającemu naruszenie przepisów:
[1] art. 16 pkt 1 oraz art. 226 ust. 1 pkt 2 lit. b) w zw. z art. 266 Pzp, poprzez odrzucenie
oferty Odwołującego mimo, że spełnia ona warunki udziału w postępowaniu,
[2] art. 17 ust. 2 oraz art. 239 ust. 1 i 2 w z. z art. 266 Pzp,
poprzez wybór oferty wykonawcy,
która nie jest ofertą najkorzystniejszą w rozumieniu art. 239 ust. 2 w zw. z art. 266 Pzp,
[3] art. 16 pkt 1 Pzp,
poprzez przeprowadzenie postępowania o udzielenie zamówienia w
sposób niezapewniający zachowania uczciwej konkurencji i równego traktowania
wykonawców, a – w konsekwencji – błędną ocenę oferty Odwołującego i jej odrzucenie oraz
błędny wybór oferty PGM, a także zaniechanie wyboru oferty Odwołującego, mimo, że jego
oferta
była ofertą najkorzystniejszą w postępowaniu.
Odwołujący wniósł o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów wnioskowanych w
o
dwołaniu i na rozprawie, uwzględnienie odwołania i nakazanie Zamawiającemu:
-
unieważnienia czynności wyboru oferty PGM;
-
unieważnienie czynności odrzucenia oferty Odwołującego;
- dokonanie
ponownego badania i oceny ofert złożonych w postępowaniu;
-
dokonania wyboru oferty Odwołującego jako oferty najkorzystniejszej;
a także zasądzenie od Zamawiającego na rzecz Odwołującego zwrotu kosztów niniejszego
postępowania, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego według rachunku złożonego na
rozprawie.
Odwołujący wskazał, że w dniu 31.10.2023 r. Zamawiający wszczął postępowanie o
udzielenie zamówienia. Zamawiający opublikował jednocześnie SWZ, w której w cz. XXI pkt
1 ppkt 4) lit. b) wskazał następujący warunek udziału w postępowaniu w zakresie zdolności
technicznej lub zawodowej:
„b) Zamawiający uzna spełnienie tego warunku, jeżeli Wykonawca skieruje do realizacji
zamówienia co najmniej jedną osobę, która posiada doświadczenie w zarządzaniu
nieruchomościami zabudowanymi – budynkiem użyteczności publicznej przez okres co
najmniej jednego roku o
powierzchni użytkowej min. 5.000 m2 i będzie brała udział w
realizacji przedmiotowego zamówienia oraz posiada wykształcenie techniczne i uprawnienia
do zarzadzania nieruchomościami”.
Odwołujący wyjaśnił, że podstawę decyzji Zamawiającego o odrzuceniu oferty
Odwołującego stanowił zarzut rzekomego niespełnienia warunku określonego w cz. XXI pkt
1 ppkt 4) lit. b) SWZ.
W uzasadnieniu decyzji o
odrzuceniu oferty Odwołującego Zamawiający wskazał, że
oferta
Odwołującego podlega odrzuceniu na podstawie art. 226 ust. 1 pkt 2 lit. b) Pzp, gdyż
wykonawca
nie spełnił warunku udziału w postępowaniu w zakresie skierowania do realizacji
zamówienia co najmniej jednej osoby, która posiada doświadczenie w zarządzaniu
nieruchomościami zabudowanymi – budynkiem użyteczności publicznej przez okres co
najmniej jednego roku o powierzchni
użytkowej min. 5.000 m2 i będzie brała udział w
realizacji przedmiotowego zamówienia oraz posiada wykształcenie techniczne i uprawnienia
do zarządzania nieruchomościami. W ocenie Zamawiającego, przedstawione przez
Odwołującego ponad siedmioletnie doświadczenie Pana K. D. w zarządzaniu
nieruchomością zlokalizowaną w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34 nie spełnia warunku
określonego w cz. XXI pkt 1 ppkt 4) lit. b) SWZ, bowiem ww. budynek choć ma powierzchnię
użytkową 8.186,56m2, to nie spełnia wymagania 5.000 m2 powierzchni użyteczności
publicznej, gdyż powierzchnia zlokalizowanego w budynku hotelu wynosi 4.081,04 m2,
powierzchnia
części mieszkalnej – 2.102 m2, garaż – 866,10 m2, a powierzchnia części
biurowej
będącej – wedle stanowiska Zamawiającego – jedyną powierzchnią użyteczności
publicznej wynosi
1.137,42 m2. Zdaniem Zamawiającego, hotel jest budynkiem
zamieszkania zbiorowego,
a nie budynkiem użyteczności publicznej. Uzasadniając swoją
decyzję Zamawiający powołał się na postanowienia § 3 pkt 5 i 6 Rozporządzenia Ministra
Infrastruktury z dnia 12 kwietnia
2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny
odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2022.1225 ze z.; dalej „Rozporządzenie”).
Jak wynika z przytoczonych okoliczności, Zamawiający przyjął, że wskazany przez
Odwołującego budynek położony na nieruchomości w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34,
jako budynek, w którego zarządzaniu uczestniczył Pan K. D., nie spełnia warunku
„nieruchomości zabudowanej - budynku użyteczności publicznej (…) o powierzchni
użytkowej min. 5.000 m2” (cz. XXI pkt 1 ppkt 4) lit. b) SWZ).
Zdaniem Odwołującego, stanowisko Zamawiającego jest błędne. Prawidłowe badanie
spełnienia przez Odwołującego warunków udziału w postępowaniu winno prowadzić do
stwierdzenia, że warunki zostały spełnione i oferta ta nie podlega odrzuceniu, a w
konsekwencji do jej
wyboru jako najkorzystniejszej. Uwzględniając bowiem wskazane w cz.
XVIII SWZ kryteria oceny ofert oraz informacje zawarte w „Informacji z otwarcia ofert”
datowanej na 13.11.2023 r. oferta Odwołującego winna otrzymać 100 pkt (tj. 60 pkt w
kryterium
ceny + 40 pkt w kryterium doświadczenia), a oferta PGM – 97,41 pkt (tj. 57,41 pkt
w kryterium
ceny + 40 pkt w kryterium doświadczenia).
Uzasadniając swoje stanowisko, jakoby budynek położony na nieruchomości w
Krakowie przy ul.
Św. Tomasza 34 nie był budynkiem użyteczności publicznej, Zamawiający
powołał się na postanowienia § 3 pkt 5 i 6 Rozporządzenia i w oparciu o nie stwierdził, że
hotel stanowi budynek
zakwaterowania zbiorowego w rozumieniu § 3 pkt 5 Rozporządzenia,
a zatem nie może być jednocześnie klasyfikowany jako budynek użyteczności publicznej w
rozumieniu § 3 pkt 6 Rozporządzenia, bowiem pojęcia te są rozłączne.
Zdaniem Odwołującego, nieuprawnionym jest powoływanie się Zamawiającego
wprost na postanowienia wynikające z powołanego Rozporządzenia, albowiem takie
działanie zmierza do niedozwolonego doprecyzowywania warunków udziału w postępowaniu
- z ograniczeniem
tylko do pewnych kategorii obiektów - po dniu otwarcia ofert. W
dokumentach postępowania, a w szczególności w ogłoszeniu i SWZ (w tym w jej
załącznikach) Zamawiający nie zdefiniował pojęcia budynku użyteczności publicznej, w tym
nie odwołał się do przepisów wspomnianego Rozporządzenia. Innymi słowy, z literalnego
brzmienia tego warunku
nie wynika, że Zamawiający określając rodzaj budynku, jako
budynek użyteczności publicznej, używał tego pojęcia w rozumieniu Rozporządzenia.
Przeciwnie, gdyby jego
zamiarem było odniesienie się do takiego rozumienia, to
Zamawiający posłużyłby się definicją zawartą w § 3 pkt 6 Rozporządzenia.
Co więcej, w dokumentach postępowania Zamawiający nawet nie zachowuje
jednolitości (konsekwencji) pojęć, gdyż często posługuje się także określeniem
„nieruchomość użyteczności publicznej” (tak m.in. w cz. XVIII pkt 2 ppkt 2) SWZ, w której
sformułowano kryterium oceny ofert w sposób następujący: „Doświadczenie osoby
skierowanej
do realizacji zmówienia w zarządzaniu nieruchomościami użyteczności
publicznej o powierzchni
użytkowej min. 5.000 m²”), czy „powierzchnia użyteczności
publicznej
” (tak w informacji o wyborze oferty najkorzystniejszej), co dowodzi, że na etapie
ogłaszania postępowania intencją Zamawiającego nie było ograniczanie zakresu
znaczeniowego pojęcia „budynku użyteczności publicznej” do znaczenia nadanego mu w § 3
pkt 6 Rozporządzenia.
Dodatkowo należy zwrócić uwagę, że warunki udziału w postępowaniu mają
charakter ograniczający dostęp do zamówienia publicznego, tym samym wykładnia
zawężająca warunku jest niedopuszczalna (tak m.in. KIO w wyroku z dnia 11 września 2019
r. KIO 1680/19). Tymczasem
argumentacja Zamawiającego przedstawiona w uzasadnieniu
decyzji o odrzuceniu oferty Odwołującego zmierza właśnie do takiej zawężającej wykładni i
dodania do warunku wymogu, aby
doświadczenie w zarządzaniu nieruchomością odnosiło
się do budynku użyteczności publicznej w rozumieniu § 3 ust. 6 Rozporządzenia. Takiego
warunku Zamawiający w tym postępowaniu nie postawił.
Uzupełniająco należy także zauważyć, że powoływane przez Zamawiającego
przepisy Rozporządzenia (zgodnie z jego § 2 ust. 1) stosuje się „przy projektowaniu,
budowie i przebudowie oraz
przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli
nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do
związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 135 ust. 10 (ten przepis dot.
elementów instalacji grzewczych – przyp. aut.) i § 207 ust. 2” (ten przepis dotyczy
bezpieczeństwa p.poż. – przyp. aut.)”, co w żadnym zakresie nie pozostaje w związku z
przedmiotem prowadzonego przez Zamawiającego postępowania i warunkami udziału w
nim. W konsekwencji,
powoływanie się na przepisy Rozporządzenia na etapie uzasadniania
decyzji o
odrzuceniu oferty Odwołującego jest nieuprawnione, bowiem stanowi przejaw
dookreślenia warunku udziału w postępowaniu po otwarciu ofert i nierównego traktowania
wykonawców.
Odwołujący zauważył, że w okolicznościach niniejszej sprawy z kategorii budynków
użyteczności publicznej nie można wyłączyć budynku zlokalizowanego w Krakowie przy ul.
Św. Tomasza 34 (takie wyłączenie jest nieuprawnione). W budynku tym zlokalizowany jest
hotel o powierzchni użytkowej 4.081,04 m2, część biurowa o powierzchni 1.137,42 m2,
garaż o powierzchni 866,10 m2 oraz część mieszkalna o powierzchni 2.102 m2. Już sama
część hotelowa tego obiektu jest ze swej istoty budynkiem użyteczności publicznej, gdyż
przeznaczona jest na potrzeby turystyki (licznie przybywających do Krakowa turystów
zarówno z Polski jak i zagranicy, zwłaszcza, że hotel położony jest w obrębie Starego Miasta
Krakowa), a ponadto pełni funkcje usługowe, takie jak gastronomia i usługi konferencyjne.
U
sługi te świadczone są dla szerokiego – nieograniczonego – grona osób i podmiotów – nie
tylko dla gości hotelu. Jak wynika bowiem z informacji zamieszczonych na stronie
internetowej hotelu oferuje on, poza pokojami, „restaurację i bar oraz cztery klimatyzowane
sale konferencyjne o łącznej powierzchni 186 m2 z możliwością organizacji różnego rodzaju
spotkań, przyjęć rodzinnych i bankietów do 100 osób, z pełnym zapleczem
gastronomicznym
”. Jak wynika z dalszych informacji zamieszczonych na stronie hotelu,
oferuje on w pełni wyposażone sale oraz szeroką gamę usług dostosowanych do potrzeb
klienta w związku z organizacją spotkań, seminariów, zjazdów, koktajli, gal, urodzin.
Należy zauważyć, że nawet powołana przez Zamawiającego definicja z przepisu § 3
pkt 6 omawianego
Rozporządzenia, za budynek użyteczności publicznej uznaje budynek
przeznaczony na
potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu
religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, opieki zdrowotnej,
społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług
pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki,
sportu, obsługi pasażerów w transporcie
kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub
wodnym śródlądowym, oraz inny budynek
przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji.
Analiza ww. definicji prowadzi do niebudzącego wątpliwości wniosku, że budynkiem
użyteczności publicznej są nie tylko budynki wprost wymienione w definicji, ale także budynki
spełniające podobne do nich funkcje. Zatem o tym, czy dany obiekt jest budynkiem
użyteczności publicznej przesądza funkcja, charakter prowadzonej działalności w tym
budynku, tj. realizowane usługi na rzecz zaspokajania określonych potrzeb społecznych.
Uwzględniając zatem realizującą wyżej przedstawione funkcje część hotelową
budynku położonego w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34 o powierzchni 4.081,04 m2 oraz
część biurową o powierzchni 1.137,42 m2 omawiany budynek należy kwalifikować jako
budynek użyteczności publicznej o powierzchni co najmniej 5.000 m2.
Przedstawiona argumentacja potwierdza dokonanie przez Zamawiającego błędnej
oceny spełnienia przez Odwołującego warunków udziału w postępowaniu, a w konsekwencji
nieuprawnione
odrzucenie jego oferty, co rozstrzyga o zasadności zarzutu naruszenia przez
Zamawiającego przepisu art. 16 pkt 1 oraz art. 226 ust. 1 pkt 2 lit. b) w zw. z art. 266 Pzp.
W następstwie, okoliczności te dowodzą także wadliwego dokonania wyboru oferty PGM
jako
najkorzystniejszej, bowiem prawidłowa ocena oferty Odwołującego winna prowadzić do
przyznania Odwołującemu 100 punktów, a tym samym wyboru jego oferty jako
najkorzystniejszej w rozumieniu art. art. 239 ust. 2 w zw. z art. 266 Pzp. Uzasadniony jest
zatem zarzut naruszenia art. 17 ust. 2 oraz art. 239 ust. 1 i 2 w z. z art. 266 Pzp.
W konsekwencji uzasadniony jest również zarzut naruszenia art. 16 pkt 1 Pzp, gdyż
Zamawiający nie przeprowadził postępowania w sposób zapewniający zachowanie uczciwej
konkurencji i
równego traktowania wykonawców. Odrzucił bowiem ofertę Odwołującego,
mimo, że nie zaistniały przesłanki do jej odrzucenia, a w konsekwencji nie dokonał jej wyboru
jako najkorzystniejszej,
lecz wybrał ofertę PGM, która nie była najkorzystniejsza wedle reguł,
które Zamawiający sam określił w SWZ.
Pismem z dnia 18 stycznia 2024 r.
Zamawiający złożył odpowiedź na odwołanie.
Wniósł o oddalenie odwołania jako oczywiście bezzasadnego.
Zamawiający wskazał, że przedmiotem zamówienia jest zarządzanie budynkiem
użyteczności publicznej, w którym zlokalizowane są m.in.: Ośrodek Zamiejscowy
Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze, Urząd
Statystyczny, Inspektorat
Rybołówstwa Morskiego w Słupsku, Delegatura Krajowego Biura
Wyborczego
w Słupsku, Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, Wojewódzki
Inspektorat
Inspekcji Handlowej w Gdańsku Delegatura w Słupsku, Agencja Restrukturyzacji
i Modernizacji Rolnictwa
– biuro powiatowe. Informacja o lokalizacji w/w urzędów i instytucji
państwowych w przedmiotowym budynku jest powszechna i łatwo dostępna.
Oczywistym jest w związku z tym, że Zamawiający poszukuje wykonawcy, który zna
specyfikę obsługi takich obiektów. Wynika to również z zapisów projektu umowy (§3 ust.9 pkt
5 i pkt 10), w której m.in. Zamawiający wskazuje, że wykonawca będzie miał w obowiązku
prowadzić wyodrębnioną ewidencję księgową i rachunek bankowy zgodnie z ustawą o
rachunkowości i dysponować znajomością prawa budowlanego i przepisów wykonawczych
do niego oraz zgodnie z § 3 ust. 13 projektu umowy, będzie prowadził wszelkie działania
windykacyjne. Prowadzenie w/w czynności i spraw wymaga przynajmniej elementarnej
wiedzy dotyczącej specyfiki obsługi podmiotów sektora finansów publicznych, wynikającej z
ustawy o finansach publicznych i przepisów wykonawczych do niej oraz przepisów prawa
budowlanego, a więc również rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002
r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Dlatego w SWZ Zamawiający posłużył się pojęciem „budynku użyteczności publicznej”, a
definicja i rozumienie tego pojęcia wydaje się być dla profesjonalnego wykonawcy oczywista.
Pojęcie „budynek użyteczności publicznej”, czy też „użyteczność publiczna” są
określeniami zdefiniowanymi w powszechnie dostępnych publikacjach. W wolnej
encyklopedii Wikipedia, dostępnej na stronach internetowych Budynek użyteczności
publicznej to budynek przeznaczony dla administracji publicznej, wymiaru
sprawiedliwości,
kultury i kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, opieki zdrowotnej, opieki
społecznej i socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, turystyki, sportu, obsługi
pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym lub wodnym, poczty lub
telekomunikacji oraz inny ogólnodostępny budynek przeznaczony do wykonywania
podobnych funkcji. Za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy i
socjalny. Definicja ta została oparta na rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12
kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich
usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225), co wynika z przypisu umieszczonego przy tej
definicji i faktycznie definicję tą powtarza.
Przetarg skierowany był do grupy wykonawców, którzy spełniają wymagania im
stawiane przez Zamawiającego w SWZ. Oczekiwania wobec wykonawców były jasno
określone i klarowne – posiadanie wykształcenia technicznego, legitymowanie się licencją
zarządcy, doświadczenie w zarządzaniu budynkiem użyteczności publicznej o wskazanej
powierzchni. Skoro zatem oferta skierowana była do osób wyspecjalizowanych w danej
branży, nie sposób było przypuszczać, że pojęcie „budynku użyteczności publicznej' może
budzić jakiekolwiek wątpliwości, jeżeli jest to pojęcie powszechnie znane nie tylko
profesjonalistom z zakresu budownictwa, ale też innych dziedzin, w tym z zakresu
zarządzania, tym bardziej, że zgodnie z przepisami art. 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997
r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344) zarządzanie nieruchomością
polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie
racjonalnej gospodarki nieruchomością, w tym w szczególności, bezpieczeństwa
użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości i utrzymanie nieruchomości w stanie
niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem. Ten zakres
czynności wymaga od
zarządzającego znajomości przepisów również z zakresu budownictwa.
Zamawiający wskazał, że wykonawca w wyznaczonym czasie zadał pytania i żądał
doprecyzowania
wybranych zagadnień, na które otrzymał odpowiedź, jednak nie budziło jego
wątpliwości określenie „budynek użyteczności publicznej”, który w swoim odwołaniu
zdefiniował w sposób zupełnie dowolny, sprzeczny ze znaczeniem tego pojęcia
przyjmowanym
potocznie i prawnie, absolutnie nie przystający doświadczonemu wykonawcy,
którego kompetencje kwalifikujące go do udziału w przetargu zostały szczegółowo określone,
w tym doświadczenie w zarządzaniu budynkiem użyteczności publicznej. Wykonawca, będąc
profesjonalistą, znającym obowiązujące prawo, powinien na etapie przygotowania oferty,
zaraz po ogłoszeniu SWZ, w terminach do tego przewidzianych, co najmniej zwrócić się o
wyjaśnienie przedmiotowego zapisu SWZ, jeżeli budził on jakiekolwiek wątpliwości.
Tymczasem zaniechał on takich czynności.
Wykazując spełnianie warunków udziału powołał się na usługę w sposób oczywisty
niespełniającą warunków SWZ – czym, w ocenie Zamawiającego, będąc profesjonalnym
zarządcą nieruchomości, wykonującym czynności wynikające m.in. w ww. ustawie o
gospodarce nieruchomościami, miał zamiar wprowadzić Zamawiającego w błąd.
Sposób opisu warunku, poprzez zastosowanie odpowiednich pojęć, jest w pełni
spójny z potrzebami Zamawiającego, którego zamiarem jest wyłonienie zarządcy budynku
użyteczności publicznej, który odpowiada warunkom technicznym przyjętym w
rozporządzeniu dla budynków użyteczności publicznej. W tak ukształtowanym stanie
faktyczno-
prawnym niedopuszczalne jest uznanie doświadczenia polegającego na
zarządzaniu obiektem będącym w przeważającej części hotelem, który zgodnie z ww.
rozporządzeniem o warunkach technicznych stanowi budynek zamieszkania zbiorowego (§ 3
ust. 5).
Istnieje bowiem szereg warunków technicznych odmiennych dla budynków
zamieszkania zbiorowego i budynków użyteczności publicznej, wskazanych w
rozporządzeniu. Nie sposób porównać zarządzania budynkiem użyteczności publicznej z
zarządzaniem obiektem w większości stanowiącym hotel.
Zamawiający podniósł, że wg. Odwołującego hotel jest budynkiem użyteczności
publicznej z powodu
wykorzystywania go na cele turystyczne przez gości licznie
przybywających do Krakowa. Niewątpliwe walory miasta, jak i samego hotelu Campanille nie
mają jednak wpływu na fakt, że pojęcie „turystyka” i „hotelarstwo” zostały przez
ustawodawcę uregulowane w odrębnych ustawach, tj. w ustawie z dnia 24.11.2017 r. o
imprezach turystycznych
i powiązanych usługach turystycznych (Dz. U. 2023, poz. 2211)
oraz ustawie z dnia
29.08.1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i
przewodników turystycznych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1944) i nie dają możliwości kwalifikacji
budynku
zamieszkania zbiorowego, jako budynku użyteczności publicznej. W celu
wykazania, iż hotel Campanille jest budynkiem użyteczności publicznej Odwołujący
przekonuje, że jest on jednocześnie budynkiem przeznaczonym na potrzeby gastronomii
oraz usług turystycznych, ponieważ takie usługi oferuje hotel. Budynek nie może jednak być
klasyfikowany,
jako budynek użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego, gdyż w
rozporządzeniu kategorie tych budynków klasyfikowane są odrębnie, w tym również ze
względu na bezpieczeństwo pożarowe (§ 209 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra
Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny
odpowiadać budynki i ich usytuowanie).
Odwołujący w żaden sposób nie podważa prawdziwości informacji pozyskanych
przez Zamawiającego (wypisu z rejestru gruntów i budynków oraz wypisu z księgi
wieczystej), które ewidentnie wskazują na fakt, że w budynku położonym w Krakowie przy ul.
Św. Tomasza 34 nie ma 5.000 m2 powierzchni użyteczności publicznej, jednak usiłuje on
dokonać dowolnej, korzystnej dla siebie interpretacji dostosowującej określenie funkcji
poszczególnych części budynku na poparcie swojego stanowiska odnośnie klasyfikacji
wskazanych części budynku hotelowego. Należy zaznaczyć, że zarówno ewidencja gruntów
i budynków, jak i księgi wieczyste są rejestrami publicznymi. Co więcej – księgi wieczyste
objęte są zasadą rękojmi wiary publicznej, która wynika z art. 5 ustawy o księgach
wieczystych i hipotece. Dzięki rękojmi ustawodawca wprowadził prymat stanu prawnego
ujawnionego w KW nad rzeczywistym stanem prawnym.
W
ocenie Zamawiającego, stanowisko Odwołującego i jego argumentacja są błędne.
Oczywistym jest, że w hotelu trzygwiazdkowym znajduje się zaplecze gastronomiczne, jak
również inne udogodnienia dla gości, z uwagi na ustawowy obowiązek kategoryzacji
obiektów hotelowych. Świadczenie zatem usług hotelarskich w tym budynku nie powoduje
zmiany jego funkcji z powodu istnienia w jego strukturze pomieszczeń przeznaczonych na
organizowanie konferencji, gal, urodzin czy sali restauracyjnej. Pomieszczenia te wchodzą w
skład obiektu hotelarskiego i służą wzbogaceniu oferty dla gości.
Zdaniem Zamawiającego, fakt, że Odwołujący wskazuje, iż powołanie się na
postanowienia wynikające z powołanego wyżej rozporządzenia zmierzające do
doprecyzowania warunków udziału w postępowaniu z ograniczeniem do pewnych kategorii
obiektów nastąpiło po dniu otwarcia ofert, jest oczywistą nieprawdą. Nieuprawnionym jest
stwierdzenie,
jakoby na etapie ogłaszania postępowania Zamawiający kierował się innym
znaczeniem pojęcia „budynku użyteczności publicznej” niż po dniu otwarcia ofert, gdyż
znaczenie tego pojęcia jest jedno, niezmienne i powszechnie znane również w zakresie
zarządzania nieruchomościami, z uwagi co najmniej na ustawowy zakres czynności
wykonywanych przez zarządców (art. 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami). Poza tym, jak wyżej wskazano, konieczna do wykonania zamówienia
będącego przedmiotem niniejszego postępowania jest znajomość przepisów prawa
budowlanego i przepisów wykonawczych do tej ustawy, co wynika m. in. z postanowień
projektu umowy.
Całkowicie bezzasadną i nieuprawnioną jest też uwaga o ograniczającym dostęp do
zamówienia publicznego charakterze warunków udziału w postępowaniu, gdyż zamiarem
Zamawiającego było wyłonienie wykonawców posiadających doświadczenie w zarządzaniu
określoną kategorią budynków, tj. budynków użyteczności publicznej. Usługa referencyjna
winna odpowiadać swoim zakresem i charakterem przedmiotowi zamówienia, którym jest
zarządzanie budynkiem użyteczności publicznej.
Odwołujący wprowadził Zamawiającego w błąd przy przedstawianiu informacji, że
spełnia warunki udziału w postępowaniu, które mogłyby mieć istotny wpływ na decyzje
podejmowane przez Zamawiającego. Należy zaznaczyć, że jasne stanowisko wyrażane
przez Krajową Izbę Odwoławczą oraz Wojewódzkie Sądy Administracyjne o odrębności
typów wymienionych wyżej budynków (użyteczności publicznej i hotelowego) było
wielokrotnie przedmiotem
rozpoznania, co świadczyć może o nagminnym i uporczywym
podejmowaniu przez
odwołujących prób podważenia znaczącej ilości wyroków wydawanych
przez Izbę, podczas gdy nawet z treści wyroku, na który powołuje się wykonawca w
odwołaniu, można odczytać jasne stanowisko Izby w tym zakresie.
W ocenie Zamawiającego, chęć zastosowania w postępowaniu odmiennego
znaczenia
niż podaje legalna definicja pojęcia „budynek użyteczności publicznej”
powodowałaby konieczność podania w dokumentacji przetargowej własnej, autorskiej
interpretacji tego
pojęcia. Jednocześnie można by oczekiwać zdefiniowania wszelkich pojęć
zastosowanych
w SWZ z obawy o odmienną ich interpretację ze strony wykonawców,
począwszy od definicji „nieruchomości”, co wydaje się kuriozalne z uwagi na kierowanie
oferty do profesjonalnych w
ykonawców. Świadczy o tym już sam rodzaj przedmiotu
zamówienia – budynek stanowiący własność Skarbu Państwa, z opisu którego można
wnioskować jego charakter i sposób korzystania przez najemców. Do poprawnego
zarządzania koniecznym jest, by zarządca przedmiotowego budynku znał jedyne oficjalne i
legalne definicje pojęć stosowanych przez Zamawiającego, bez konieczności ich
każdorazowego ustalania i wyjaśniania.
Kwestionowanie przez w
ykonawcę i mieszanie pojęć „budynku użyteczności
publicznej
” z pojęciem „budynku zamieszkania zbiorowego”, jakim jest hotel, budzi
uzasadnione wątpliwości co do profesjonalizmu skarżącego, co z kolei prowadzi do wniosku
słusznego wyboru Zamawiającego. Należy wskazać, że w kryteriach oceny ofert mowa jest
dosłownie o „doświadczeniu w zarządzaniu nieruchomościami użyteczności publicznej” –
niezrozumiałą jest zatem próba poddania w wątpliwość jednoznaczności wskazanego przez
Zamawiającego pojęcia.
Zarzut ograniczenia uczciwej
konkurencji i równego traktowania wykonawców jest
bezzasadny również z uwagi na określenie doświadczenia w sposób o wiele szerszy,
bowiem mieszczący się w pojęciu użyteczności publicznej, niż wynikający z przeważającej
funkcji obiektu
(administracja publiczna, budynek biurowy), którego dotyczy zamówienie.
Jednocześnie Zamawiający wskazał, że zawiadomienie o wyborze najkorzystniejszej
oferty zostało przez Zamawiającego zamieszczone poprawnie, zgodnie z art. 253 ust. 1 Pzp.
Niezwłocznie po wyborze najkorzystniejszej oferty Zamawiający poinformował równocześnie
w
ykonawców, którzy złożyli oferty, o:
1) wyborze najkorzystniejszej oferty, podając nazwę albo imię i nazwisko, siedzibę albo
miejsce zamieszkania, jeżeli jest miejscem wykonywania działalności wykonawcy, którego
ofertę wybrano, oraz nazwy albo imiona i nazwiska, siedziby albo miejsca zamieszkania,
jeżeli są miejscami wykonywania działalności wykonawców, którzy złożyli oferty, a także
punktację przyznaną ofertom w każdym kryterium oceny ofert i łączną punktację;
2) wykonawcach, których oferty zostały odrzucone – podając uzasadnienie faktyczne i
prawne.
Zgodnie zaś z art. 253 ust. 2 Pzp, Zamawiający niezwłocznie udostępnił informacje, o
których mowa w ust. 1 pkt 1 tego artykułu - na stronie internetowej prowadzonego
postępowania.
Krajowa Izba Odwoławcza, uwzględniając dokumentację postępowania, dokumenty
zgromadzone w aktach sprawy i wyjaśnienia złożone przez strony postępowania
odwoławczego, ustaliła i zważyła, co następuje:
Odwołanie zasługuje na uwzględnienie.
Izba stwierdziła, że Odwołujący wykazał posiadanie legitymacji uprawniającej do
wniesienia odwołania, stosownie do dyspozycji art. 505 ust. 1 Pzp.
Przedmiotem
zamówienia jest usługa zarządzania nieruchomością zabudowaną
stanowiącą własność Skarbu Państwa położoną przy ul. Jana Pawła 11 1 w Słupsku:
1) zasobem nieruchomości Skarbu Państwa, którym gospodaruje Prezydent Miasta Stupska
wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, o łącznej powierzchni 5.667,07 m2,
obejmującym:
-
3.876,31 m2 powierzchni użytkowej lokali,
-
1.790,76 m2 powierzchni wspólnych budynku,
2) zasobem pozostającym w trwałym zarządzie Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego w
Gdańsku o powierzchni 1.490,22 m2, obejmującym powierzchnię wspólną budynku,
3) Łączna powierzchnia wynosi 7.157,29 m2 oraz dodatkowo 5.113 m2 powierzchni gruntów
działki nr 482/2.
Szczegółowy opis przedmiotu zamówienia zawiera Załącznik Nr 1 do SWZ oraz wzór
umowy
stanowiący Załącznik Nr s do SWZ.
Zamawiający w SWZ, w cz. XXI pkt 1 ppkt 4) lit. b) wskazał m.in. następujący
warunek udziału w postępowaniu w zakresie zdolności technicznej lub zawodowej:
„b) Zamawiający uzna spełnienie tego warunku, jeżeli Wykonawca skieruje do realizacji
zamówienia co najmniej jedną osobę, która posiada doświadczenie w zarządzaniu
nieruchomościami zabudowanymi – budynkiem użyteczności publicznej przez okres co
najmniej jednego roku o powierzchni użytkowej min. 5.000 m2 i będzie brała udział w
realizacji przedmiotowego zamówienia oraz posiada wykształcenie techniczne i uprawnienia
do zarzadzania nieruchomościami”.
W SWZ w cz. XXII Wykaz oświadczeń lub dokumentów potwierdzających spełnianie
warunków udziału w postępowaniu oraz brak podstaw wykluczenia (podmiotowe środki
dowodowe) w pkt 2
lit. c Zamawiający wymagał, aby w ramach podmiotowych środków
dowodowych wykonawca złożył:
„c) wykaz osób, które będą uczestniczyły w wykonywaniu zamówienia, w szczególności
odpowiedzialnych za świadczenie usług, wraz z informacjami na temat posiadanych przez te
osoby uprawnień, a także zakresu wykonywanych przez nie czynności, oraz informacją o
podstawie do dysponowania tymi osobami.. Wykaz powinien potwierdzać spełnienie
warunku
udziału w niniejszym postępowaniu Załącznik Nr 5b do SWZ.”
W ww. Załączniku Nr 5b do SWZ Zamawiający opisał poszczególne kolumny tabeli
do wypełnienia przez wykonawcę, jako: Imię i nazwisko/ Podstawa do dysponowania
wskazaną osobą/ Rodzaj uprawnienia (nr uprawnienia, przez kogo wydany), wykształcenie/
Rodzaj nieruchomości, adres, powierzchnia w m2, w zarządzaniu której wskazana osoba
uczestniczyła/ Doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami zabudowanymi (w latach).
W
prowadzonym postępowaniu Zamawiający ustanowił również m.in. poza cenowe
kryterium oceny ofert -
„Doświadczenie osoby skierowanej do realizacji zamówienia w
zarządzaniu nieruchomościami użyteczności publicznej o powierzchni min. 5 000 m2” z
wagą 40%. W formularzu ofertowym w pkt 2 należało zakreślić odpowiednią treść
oświadczenia stosownie do ilości lat doświadczenia danej osoby wskazanej do realizacji
zamówienia.
W celu wykazania spełniania powyższego warunku udziału w postępowaniu w części
dotyczącej doświadczenia w wykazie osób (Załącznik Nr 5b do SWZ) Odwołujący wskazał
doświadczenie Pana K. D. - zarządzanie nieruchomością położoną w Krakowie przy ul. Św.
Tomasza 34 o łącznej powierzchni 8.186,56 m2. Zgodnie z informacją podaną przez CGI sp.
z o.o. Pan K. D. zatrudniony jest przez
Odwołującego na podstawie umowy o pracę, posiada
wykształcenie techniczne i licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Pan K. D. posiada 7
letnie doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami zabudowanymi, w tym budynkami
użyteczności publicznej o powierzchni powyżej 5.000 m
2
.
Odwołujący wskazał
nieruchomość zlokalizowaną w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34, w zarządzaniu której
uczestniczył Pan K. D., która posiada powierzchnię 8.8186,56 m
2
(wskazana powierzchnia
jest oczywistą omyłką pisarską polegającą na wpisaniu powierzchni 8.8186,56 m
2
- zamiast
8.186,56 m
2
).
W toku czynności badania ofert Zamawiający w dniu 6 grudnia 2023 r. wezwał
Odwołującego do uzupełnienia i wyjaśnienia podmiotowych środków dowodowych, w tym
m.in.
Załącznika Nr 5b do SWZ (Wykaz osób) pkt 1 - poprzez „wskazanie powierzchni
użytkowej zajętej na cele użyteczności publicznej budynku położonego w Krakowie, przy ul.
Św. Tomasza 34 nazwanego w tym dokumencie budynkiem usługowo-biurowym, natomiast
w
Załączniku Nr 5A do SWZ (Wykaz usług) określonego jako budynek hotelowo-usługowo-
biurowy
oraz wskazanie przyczyn rozbieżności nazewnictwa w obu dokumentach.”
Wykonawca w
wyznaczonym przez Zamawiającego terminie uzupełnił i wyjaśnił
podmiotowe środki dowodowe.
Decyzję o odrzuceniu oferty złożonej przez Odwołującego Zamawiający uzasadnił,
wskazując, co następuje:
„[…] z informacji zawartych w uzupełnieniu i wyjaśnieniach złożonych przez CGI sp. z o.o.
w dniu 07.12.2023 r. wynika, że cyt. „powierzchnia użytkowa w budynku w Krakowie przy ul.
Św. Tomasza 34 przeznaczona na cele użyteczności publicznej wynosi 5.218,46 m
2
.
Budynek ma funkcję usługowo-biurową, a jedną z funkcji usługowych są usługi hotelarskie”.
Weryfikacja dostępnych dokumentów i zapisów w księgach wieczystych dotyczących
przedmiotowego budynku pozwoliła na ustalenie, że budynek zlokalizowany w Krakowie
przy ul. Św. Tomasza 34 ma powierzchnię użytkową 8.186,56 m
2
, z czego 4.081 rn
2
zajmuje powierzchnia znajdującego się w obiekcie hotelu. Zgodnie z treścią 53, ust. 6
rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków
technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz.
1225) w przypadku, gdy mówimy o „budynku użyteczności publicznej - należy przez to
rozumieć budynek przeznaczony na potrzeby administracji publicznej, wymiaru
sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki,
wychowania, opieki zdrowotnej, społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu,
gastronomii , usług, w tym usług pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki, sportu,
obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym
śródlądowym, oraz inny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji; za
budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy lub socjalny” Hotel
natomiast kwalifikowany jest jako budynek zamieszkania zbiorowego zgodnie z 53, ust. 5
ww. rozporządzenia, który brzmi: „budynek zamieszkania zbiorowego - należy przez to
rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel,
pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko,
internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu
karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także
budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom
zakonny”.
W związku z powyższym podane dane przez Wykonawcę wzbudziły w
Zamawiającym uzasadnione wątpliwości co do ich prawidłowości. W związku z tym
Zamawiający podjął w oparciu o art. 128 ust. 5 ustawy z dnia 1 1 września 2019 r. Prawo
zamówień publicznych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1605, 1720.) czynności zmierzające do
zweryfikowania danych przedstawionych przez Wykonawcę.
Zamawiający wystąpił do Urzędu Miasta Krakowa celem uzyskania dokumentu
urzędowego w postaci wypisu z rejestru gruntów celem obiektywnego zweryfikowania
podanych informacji. Z otrzymanego dokumentu GD-
10.6642.19669.2023 wynika, że obiekt
położony w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34 posiada łącznie powierzchnię użytkową
8186,56 m
2
, a jego współwłaściciele są jednocześnie właścicielami wyodrębnionych lokali
mieszkalnych i niemieszkalnych. Dlatego Zamawiający zweryfikował również zapisy ksiąg
wieczystych urządzonych dla poszczególnych wyodrębnionych z tej nieruchomości lokali. W
wyniku tej weryfikacji stwierdzono, że jednym ze współwłaścicieli jest Spółka będąca
właścicielem hotelu, który w księdze wieczystej nr KW KRI P /00494823/9, urządzonej dla
tegoż hotelu ma wpisaną powierzchnię użytkową 4081 ,04m
2
. Ponadto według księgi
wieczystej na wskazanym obiekcie wyodrębnionych jest oprócz hotelu 34 nieruchomości
lokalowych o łącznej powierzchni 4105,52 m
2
.
Po dokonaniu analizy dostępnych i otrzymanych od CGI sp. z o.o. informacji należy
stwierdzić, że powierzchnia użytkowa całego budynku wynosi 8.186,56 m
2
, z czego
powierzchnia hotelu wynosi 4.081 ,04 m
2
i stanowi część, która zgodnie z powyższym
rozporządzeniem jest budynkiem zamieszkania zbiorowego, zaś pozostała część mieszkalna
ma łączną powierzchnię 2.102 m
2
, garaż 866,10 m
2
, zaś część biurowa będąca
powierzchnią użyteczności publicznej, która ma łączną powierzchnię 1.137,42 m
2
nie spełnia
wymaganego w odniesieniu do wymaganej przez Zamawiającego powierzchni 5.000 m
2
powierzchni użyteczności publicznej, w związku z czym Wykonawca nie spełnia
wymaganego warunku udziału w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego.
W danym stanie faktycznym Izba zważyła, jak poniżej:
Za zasadny Izba uznała zarzut naruszenia art. 16 pkt 1 oraz art. 226 ust. 1 pkt 2 lit. b)
w zw. z art. 266 Pzp,
poprzez odrzucenie oferty Odwołującego mimo, że wykonawca spełnia
warunki udziału w postępowaniu.
Uzasadniając swoją decyzję o odrzuceniu oferty Odwołującego Zamawiający powołał
się na postanowienia § 3 pkt 5 i 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia
2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich
usytuowanie (Dz.U.2022.1225 ze zm.).
Zamawiający stwierdził, że budynek położony na
nieruchomości w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34 nie jest budynkiem użyteczności
publicznej lecz stanowi budynek
zakwaterowania zbiorowego w rozumieniu § 3 pkt 5 ww.
r
ozporządzenia, a zatem nie może być jednocześnie klasyfikowany jako budynek
użyteczności publicznej w rozumieniu § 3 pkt 6 ww. rozporządzenia, a tym samym nie
potwierdza spełniania danego warunku udziału w postepowaniu.
W ocenie Izby, w stanie faktycznym niniejszej sprawy
Zamawiający dokonał błędnej
oceny
spełnienia przez Odwołującego warunku udziału w postępowaniu, niezasadnie
odrzucił ofertę tego wykonawcy i w konsekwencji nieprawidłowo dokonał wyboru oferty
najkorzystniejszej.
Biorąc pod uwagę treść warunku udziału w postępowaniu sformułowaną w SWZ oraz
pełną treść SWZ, za nieuprawnione należy uznać powoływanie się Zamawiającego wprost
na przepisy r
ozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie
warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
(Dz.U.2022.1225 ze zm.),
w zakresie interpretacji treści warunku, a w szczególności na
definicję budynku użyteczności publicznej sformułowaną w § 3 pkt 6 ww. rozporządzenia. W
dokumentach
zamówienia Zamawiający nie zdefiniował bowiem pojęcia „budynek
użyteczności publicznej”, w tym nie odwołał się do definicji legalnej zawartej w przepisach
ww. r
ozporządzenia. Z literalnego brzmienia określonego w SWZ warunku udziału nie
wynika, że Zamawiający określając rodzaj budynku, jako budynek użyteczności publicznej,
użył tego pojęcia w rozumieniu przepisów ww. rozporządzenia. Użycie legalnej definicji
wymaga jednoznacznego odwołania się do przepisów, które definiują dane pojęcie.
Podkreślić przy tym należy, że w dokumentach zamówienia Zamawiający zamiennie
posługuje się w tym zakresie także określeniem „nieruchomość użyteczności publicznej” (tak
m.in. w cz. XVIII pkt 2 ppkt 2) SWZ, w której sformułował poza cenowe kryterium oceny ofert
-
„Doświadczenie osoby skierowanej do realizacji zmówienia w zarządzaniu
nieruchomościami użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej min. 5.000 m²”).
Zamawiający posługuje się także określeniem „powierzchnia użyteczności publicznej” - w
informacji o wyborze oferty najkorzystniejszej
. W wezwaniu do wyjaśnień podmiotowych
środków dowodowych Zamawiający użył określenia „powierzchni użytkowej zajętej na cele
użyteczności publicznej budynku”. Tak zróżnicowany zakres określeń używanych przez
Zamawiającego w odniesieniu do wymagania zawartego w treści warunku udziału wskazuje
jednoznacznie
, że Zamawiający nie ograniczył zakresu znaczeniowego pojęcia „budynek
użyteczności publicznej” do definicji zawartej w § 3 pkt 6 ww. rozporządzenia.
Przyjęcie takiej zawężającej wykładni na etapie oceny spełniania warunków udziału w
postępowaniu jest, zdaniem Izby, niedopuszczalne, gdyż prowadzi do nieuzasadnionego
ograniczenia dostępu wykonawcy do zamówienia, naruszenia przy tym zasady uczciwej
konkurencji i równego traktowania wykonawców.
Niezależnie od powyższego należy wskazać, że w okolicznościach niniejszej sprawy
nie można wyłączyć budynku zlokalizowanego w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34 z
kategorii budynków użyteczności publicznej, ze względu na pełnione funkcje usługowe dla
szerokiego i
nieograniczonego grona osób i podmiotów. Hotel oferuje, poza pokojami,
„restaurację i bar oraz cztery klimatyzowane sale konferencyjne o łącznej powierzchni 186
m2 z możliwością organizacji różnego rodzaju spotkań, przyjęć rodzinnych i bankietów do
100 osób, z pełnym zapleczem gastronomicznym”. Jak wynika z informacji zamieszczonych
na stronie hotelu,
oferuje on w pełni wyposażone sale oraz szeroką gamę usług
dostosowanych do potrzeb klienta w związku z organizacją spotkań, seminariów, zjazdów,
itp.
W ocenie Izby, w przedmiotowym postępowaniu, wobec niesprecyzowania przez
Zamawiającego pojęcia „budynek użyteczności publicznej” w dokumentach zamówienia,
należy posłużyć się ogólnym rozumieniem użyteczności publicznej jako bieżącym i
nieprzerwanym zaspokajaniem
zbiorowych potrzeb ludności w drodze świadczenia usług
powszechnie dostępnych. W tym kontekście nieruchomość wskazana przez Odwołującego
dla wykazania wymaganego doświadczenia osoby skierowanej do realizacji zamówienia – na
której funkcjonuje hotel spełnia warunek
określony w cz. XXI pkt 1 ppkt 4) lit. b) SWZ
.
Należy również zauważyć, że powołana przez Zamawiającego w decyzji o odrzuceniu
oferty
definicja z przepisu § 3 pkt 6 ww. rozporządzenia, nie zawiera zamkniętego katalogu
budyn
ków użyteczności publicznej, lecz zawiera katalog otwarty - poprzez wskazanie „oraz
inny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji
”. Powyższe wskazuje
jednoznacznie, że budynek użyteczności publicznej jest definiowany w ww. rozporządzeniu
poprzez wskazanie określonych funkcji, które pełni, w szczególności realizowanych usług na
rzecz zaspokajania określonych potrzeb społecznych. Uwzględniając część hotelową
budynku położonego w Krakowie przy ul. Św. Tomasza 34 o powierzchni 4.081,04 m2 oraz
część biurową o powierzchni 1.137,42 m2, które realizują wyżej przedstawione funkcje,
budynek ten
należy kwalifikować jako budynek użyteczności publicznej o powierzchni co
najmniej 5.000 m2.
Izba nie podzieliła stanowiska Zamawiającego, że skoro wykonawca nie zwracał się o
wyjaśnienie treści SWZ w zakresie omawianego warunku, to obecnie nie może powoływać
się na wątpliwości dotyczące interpretacji tego warunku. Podkreślić należy, że uprawnienie
wykonawcy do żądania wyjaśnienia treści SWZ przez Zamawiającego jest uprawnieniem
wykonawcy, a nie jego
obowiązkiem. Uprawnienie to w żaden sposób nie zwalnia
Zamawiającego z obowiązku precyzyjnego sformułowania postanowień dokumentów
zamówienia, tj. tak, aby na etapie badania i oceny ofert nie budziły one wątpliwości i sporów
interpretacyjnych.
Podkreślić również należy, że w świetle ugruntowanego orzecznictwa,
wszelkie wątpliwości wynikające z treści SWZ należy interpretować na korzyść wykonawcy,
ponieważ wykonawca nie może ponosić negatywnych konsekwencji błędów i
nieprecyzyjnych postanowień Zamawiającego popełnionych przy formułowaniu postanowień
SWZ.
Zamawiający wskazywał także, że istnieje szereg warunków technicznych
odmiennych dla budynków zamieszkania zbiorowego i budynków użyteczności publicznej,
wskazanych w
powoływanym przez Zamawiającego ww. rozporządzeniu, w związku z czym
n
ie sposób porównać zarządzania budynkiem użyteczności publicznej z zarządzaniem
obiektem w większości stanowiącym hotel. Zamawiający takich różnic jednak w żaden
sposób nie wykazał. Ponadto, przepis art. 184b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami w żaden sposób nie nawiązuje do pojęcia „budynku
użyteczności publicznej”.
Odnosząc się do twierdzenia Zamawiającego, że Odwołujący wprowadził
Zamawiającego w błąd przy przedstawianiu informacji, że Odwołujący spełnia warunki
udziału w postępowaniu, które mogłyby mieć istotny wpływ na decyzje podejmowane przez
Zamawiającego, Izba zważyła, że okoliczności powyższe nie stanowiły podstawy czynności
wykluczenia
Odwołującego i odrzucenia jego oferty. Dodatkowo należy zauważyć, że w
wykazie
osób Odwołujący podał łączną powierzchnię nieruchomości, jako spełniającą
warunek udziału w postępowaniu, ponieważ Zamawiający wymagał podania „powierzchni
nieruchomości”, co wynika wprost z opisu tej kolumny tabeli w Załączniku 5bdo SWZ.
Reasumując, Izba stwierdziła, że Zamawiający dokonał błędnej oceny spełnienia
przez Odwołującego warunków udziału w postępowaniu, a w konsekwencji w sposób
nieuprawniony odrzuc
ił jego ofertę. Za zasadny Izba uznała zatem zarzut naruszenia przez
Zamawiającego przepisu art. 16 pkt 1 oraz art. 226 ust. 1 pkt 2 lit. b) w zw. z art. 266 Pzp. W
konsekwencji, za wadliwą należy także uznać czynność wyboru oferty PGM jako
najkorzystniejszej. Tym samym uzasadniony jest zarzut naruszenia art. 17 ust. 2 oraz art.
239 ust. 1 i 2 w z. z art. 266 Pzp oraz zarzut naruszenia art. 16 pkt 1 Pzp, poprzez
niezachowanie
w postępowaniu zasady uczciwej konkurencji i równego traktowania
wykonawców.
Uwzględniając powyższy stan rzeczy, ustalony w toku postępowania, Izba orzekła,
jak w sentencji, na podstawie art. 553, art. 554 ust. 1 pkt 1 Pzp.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 557 i art. 575 ustawy
z dnia 11 września 2019 r. - Prawo zamówień publicznych (tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 1710 ze
zm.) oraz § 5 pkt 1 i 2 oraz § 7 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 30
grudnia 2020 r.
w sprawie wysokości i sposobu pobierania wpisu od odwołania oraz
rodzajów kosztów w postępowaniu odwoławczym i sposobu ich rozliczania (Dz.U. z 2020 r.
2437).
Przewodniczący:
…………………………
Wcześniejsze orzeczenia:
- Sygn. akt KIO 35/24 z dnia 2024-01-23
- Sygn. akt KIO 31/23 z dnia 2024-01-23
- Sygn. akt KIO 3734/23 z dnia 2024-01-03
- Sygn. akt KIO 3393/22 z dnia 2023-12-30
- Sygn. akt KIO 3630/23 z dnia 2023-12-19
