KIO 2744/15

Komisja w składzie:
Przewodniczący: członek Krajowej Izby Odwoławczej - Barbara Bettman Protokolant: Agata Dziuban

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 stycznia 2016 r. w Warszawie odwołania wniesionego
do Prezesa Krajowej Izby Odwoławczej w dniu 17 grudnia 2015 r. przez wykonawcę: Orange
Real Estate Spółka z o.o., ul. Piękna 17/19, 00-549 Warszawa, w postępowaniu
o udzielenie zamówienia publicznego prowadzonym przez zamawiającego: Bank
Gospodarstwa Krajowego, Aleje Jerozolimskie 7, 00-955 Warszawa, zgłaszający
przystąpienie do postępowania odwoławczego po stronie zamawiającego wykonawca: A.K.,
prowadząca działalność gospodarczą pod firmą AGIS Nieruchomości, ul. Starowiejska
49, 84-230 Rumia,

orzeka:
1. Uwzględnia odwołanie i nakazuje zamawiającemu,
1.1. unieważnienie czynności oceny ofert i wyboru oferty;
1.2. wezwanie wykonawcy A.K., prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą AGIS
Nieruchomości do przedłożenia dowodów potwierdzających pełne ujęcie ponoszonych
kosztów usługi w zaoferowanej cenie ofertowej;
1.3. nakazuje powtórzenie czynności oceny ofert i wyboru oferty;
2. Kosztami postępowania obciąża zamawiającego Bank Gospodarstwa Krajowego, Aleje
Jerozolimskie 7, 00-955 Warszawa,
2.1. zalicza na poczet kosztów postępowania odwoławczego kwotę 15 000,00 zł (słownie:
piętnaście tysięcy złotych zero groszy) uiszczoną przez odwołującego: Orange Real Estate
Spółka z o.o., ul. Piękna 17/19, 00-549 Warszawa, tytułem wpisu od odwołania,
2.2. zasądza od zamawiającego: Banku Gospodarstwa Krajowego, Aleje Jerozolimskie 7,
00-955 Warszawa, na rzecz odwołującego: Orange Real Estate Spółki z o.o., ul. Piękna
17/19, 00-549 Warszawa, kwotę łączną 18 600,00 zł (słownie: osiemnaście tysięcy sześćset
złotych zero groszy), w tym:

a) kwotę 15 000,00 zł z tytułu zwrotu kosztów wpisu od odwołania,
b) kwotę 3 600,00 zł z tytułu zwrotu kosztów wynagrodzenia pełnomocnika.

Stosownie do art. 198a ust. 1 i 198b ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. - Prawo
zamówień publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 907 ze zm.) na niniejszy wyrok - w terminie 7 dni
od dnia jego doręczenia - przysługuje skarga za pośrednictwem Prezesa Krajowej Izby
Odwoławczej do Sądu Okręgowego w Warszawie.

Przewodniczący:

……………………….

Sygn. akt KIO 2744/15
U z a s a d n i e n i e:
W postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego, prowadzonym w trybie
przetargu nieograniczonego, ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym UE 2015/S 149-275884 z
05.08.2015), którego przedmiotem jest „Administrowanie zasobem nieruchomości Banku
Gospodarstwa Krajowego na terenie Polski - Warszawa", w dniu 17 grudnia 2015 r. zostało
wniesione w formie pisemnej odwołanie przez wykonawcę Orange Real Estate Spółka z o.o. z
siedzibą w Warszawie, w kopii przekazane zamawiającemu w tym samym terminie.
Wniesienie odwołania nastąpiło skutkiem powiadomienia przez zamawiającego dnia 7
grudnia 2015 r. drogą elektroniczną o wyborze oferty wykonawcy A.K., prowadzącej
działalność gospodarczą pod firmą AGIS Nieruchomości i sklasyfikowaniu oferty
odwołującego na drugiej pozycji.
Izba nie stwierdziła przesłanek do odrzucenia odwołania na podstawie art. 189 ust. 2
ustawy Pzp.
Na wezwanie zamawiającego przesłane drogą elektroniczną w dniu 18 grudnia 2015r.
zgłoszenia do postępowania odwoławczego w terminie ustawowym określonym w art. 185 ust.
2 ustawy Prawo zamówień publicznych nie złożył żaden wykonawca.
W dniu 30 grudnia 2015 r. do Krajowej Izby Odwoławczej wpłynęło pisemne
przystąpienie ze strony wykonawcy A.K., prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą
AGIS Nieruchomości - po stronie zamawiającego z powołaniem się na interes w utrzymaniu w
mocy czynności zamawiającego polegającej na wyborze złożonej oferty do realizacji
zamówienia. Jednocześnie wykonawca A.K. - AGIS Nieruchomości oświadczyła, że
informację o wniesieniu odwołania, do którego składa przystąpienie uzyskała w dniu 30
grudnia 2015 r. w siedzibie zamawiającego.
Izba postanowiła nie dopuścić do udziału w postępowaniu odwoławczym wykonawcy
A.K., prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą AGIS Nieruchomości, uznając że
przesłanki wymienione w art. 185 ust. 2 ustawy Pzp nie zostały wykazane. Zgodnie z
przepisem art. 185 ust. 2 ustawy Pzp wykonawca może zgłosić przystąpienie do
postępowania odwoławczego w terminie 3 dni od dnia otrzymania kopii odwołania.
Zamawiający przewidział w warunkach specyfikacji istotnych warunków zamówienia (SIWZ
rozdział XIX ust. 1) - zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy Pzp sposób komunikowania się z
wykonawcami, między innymi drogą elektroniczną. W tenże sposób zamawiający zawiadomił
wykonawcę A.K. - AGIS Nieruchomości o wniesieniu odwołania przez wykonawcę Orange
Real Estate Sp. z o.o.
Zgodnie z art. 14 ustawy Pzp do czynności podejmowanych przez zamawiającego i

wykonawców w postępowaniu o udzielenie zamówienia stosuje się przepisy Kodeksu
cywilnego, jeżeli przepisy ustawy nie stanowią inaczej. Z kolei w myśl art. 61 § 1 K.c.
oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej
w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Ponadto, w myśl art. 61 § 2 K.c.
oświadczenie woli wyrażone w postaci elektronicznej jest złożone innej osobie z chwilą, gdy
wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby osoba ta mogła
zapoznać się z jego treścią. Zamawiający przesłał informację o wniesieniu odwołania do
wszystkich wykonawców - we wskazanej dacie drogą elektroniczną. Odwołujący potwierdził, iż
takie powiadomienie otrzymał. Bezspornie załącznikiem do przedmiotowej informacji była
kopia odwołania.
Termin za zgłoszenie przystąpienia do postępowania odwoławczego ma charakter
zawity, zatem jego bezskuteczny upływ powoduje pozbawienie wykonawcy możliwości
korzystania z tego środka ochrony prawnej. Jak wynika z przywołanych przepisów,
znajdujących zastosowanie w niniejszej sprawie, z punktu widzenia przepisów materialnego
prawa cywilnego bez znaczenia pozostaje zatem kwestia, czy adresat faktycznie zapoznał się
z treścią składanego mu oświadczenia. Istotne jest jedynie, czy oświadczenie zostało mu
przesłane w taki sposób, że potencjalnie miał możliwość zapoznania się z jego treścią.
Odwołujący zarzucił zamawiającemu Bankowi Gospodarstwa Krajowego w Warszawie
naruszenie przepisów ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. - Prawo zamówień publicznych (Dz.
U. z 2013 r. poz. 907 ze zm.) zwanej „ustawą Pzp”, tj.:
1.
art. 89 ust. 1 pkt 2 ustawy Pzp poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie odrzucenia
oferty firmy AGIS Nieruchomości z uwagi na treść oferty nie odpowiadającą treści specyfikacji
istotnych warunków zamówienia (SIWZ),
2.
art. 89 ust. 1 pkt. 4 i art. 90 ust. 3 ustawy Pzp poprzez ich niezastosowanie i
zaniechanie odrzucenia oferty firmy AGIS Nieruchomości zawierającej rażąco niską cenę,
3.
art. 89 ust. 1 pkt 3 ustawy Pzp poprzez nie zapewnienie zachowania uczciwej
konkurencji w postępowaniu,
4. art. 7 ust. 1 i 3 ustawy Pzp poprzez wybranie jako najkorzystniejszej oferty AGIS
Nieruchomości, choć oferta tego wykonawcy powinna zostać odrzucona ze względu na rażąco
niską cenę.
W związku z powyższym odwołujący wnosił o nakazanie zamawiającemu dokonania:
1)
ponownej oceny ofert;
2)
odrzucenia oferty wykonawcy A.K. - AGIS Nieruchomości;
3)
dokonania wyboru oferty odwołującego jako oferty najkorzystniejszej.
W uzasadnieniu zgłoszonych zarzutów i żądań odwołujący podał, że powyższe

naruszenia ustawy Pzp powodują naruszenie jego interesu. Gdyby zamawiający postąpił w
sposób zgodny w przepisami ustawy Pzp i odrzucił ofertę AGIS Nieruchomości, to wówczas
oferta odwołującego, która jest obecnie sklasyfikowana na drugim miejscu, zostałaby wybrana
jako najkorzystniejsza w postępowaniu. W konsekwencji odwołujący jest narażony na nie
udzielenie przedmiotowego zamówienia, co spowoduje utracone korzyści z zawarcia umowy
w sprawie zamówienia publicznego.
Zarzut 1. Naruszenia art. 89 ust. 1 pkt 2 ustawy Pzp poprzez jego niezastosowanie i
zaniechanie odrzucenia oferty firmy AGIS Nieruchomości z uwagi na treść oferty
nieodpowiadającą treści specyfikacji istotnych warunków zamówienia.
Odwołujący podnosił, iż po przeprowadzeniu analizy złożonych przez firmę AGIS
Nieruchomości wyjaśnień, ustalił następujące nieprawidłowości.
Oferta firmy AGIS Nieruchomości nie spełnia wymagań zamawiającego określonych w
specyfikacji istotnych warunków zamówienia
Zamawiający w specyfikacji istotnych warunków zamówienia Rozdział III punkt 3 „Dodatkowe
wymagania związane z realizacją zamówienia klauzula społeczna" określił skład minimalnego
zespołu osób, cyt. „Na podstawie art. 29 ust. 4 pakt 4 w zw. z art. 36 ust. 2 pkt 9 lit. c i d ustawy
Pzp Zamawiający wymaga zatrudnienia na podstawie umowy o pracę przez Wykonawcę lub
Podwykonawcę wszystkich osób wchodzących w skład Minimalnego zespołu osób, tj.:
-
osoby pełniącej funkcję Koordynatora (wskazana imiennie w wykazie „Potencjał
kadrowy" Tabela A);
-
zespołu serwisowego składającego się z co najmniej 2 osób (wskazanych imiennie w
wykazie „Potencjał kadrowy" Tabela I);
-
osoby pełniącej funkcję Konserwatora instalacji elektrycznych (wskazana imiennie w
wykazie „Potencjał kadrowy" Tabela B).
Wskazane wyżej osoby powinny być zatrudnione na umowę o pracę przez cały okres
realizacji zamówienia. Osoby te będą oddelegowane przez wykonawcę do pełnienia stałego
dyżuru w budynku zamawiającego w Warszawie przy Al. Jerozolimskich 7 w godzinach od
7:00 rano do 18:00.”
Odwołujący podnosił, iż firma AGIS Nieruchomości w swoich wyjaśnieniach zawartych
w piśmie z dnia 25.11.2015 roku (Załącznik nr 9) w pozycji „zespół serwisowy" wykazała 2
osoby pracujące 5,5 godziny dziennie, co nie spełnia wymagań zamawiającego w tym
zakresie. Odwołujący zwracał uwagę, że zgodnie z wymaganiami zamawiającego niezbędne
jest pełnienie stałego dyżuru w budynku w Warszawie przy Al. Jerozolimskich 7 przez zespół
serwisowy składający się z 2 osób w godzinach od 7:00 rano do 18:00, tj. 11 godzin dziennie.
Dla spełnienia wymogu zamawiającego, o którym mowa w zdaniu poprzednim, niezbędne było

wykazanie 4 osób pracujących po 5,5 godziny - lub równoważnego rozwiązania.
Sytuacja opisana powyżej, w opinii odwołującego wskazuje, że oferta firmy AGIS
Nieruchomości nie odpowiada treści specyfikacji istotnych warunków zamówienia, w związku
z czym zamawiający powinien tę ofertę odrzucić jako niespełniającą wymagań zawartych w
specyfikacji istotnych warunków zamówienia.
Zarzut 2. Naruszenia art. 89 ust. 1 pkt. 4 i art. 90 ust. 3 ustawy Pzp poprzez ich
niezastosowanie i zaniechanie odrzucenia oferty firmy AGIS Nieruchomości zawierającej
rażąco niską cenę.
Zgodnie z informacją przekazaną przez zamawiającego na otwarciu ofert w dniu 10
września 2015 r. - wartość zamówienia wynosi 1 686 000,00 zł.
Jak wynika z treści pisma znak BZP-064-681/2015 z dnia 13.10.2015 roku od
zamawiającego do firmy AGIS Nieruchomości cena realizacji zamówienia podana w ofercie tej
firmy po poprawieniu przez zamawiającego omyłki - wynosi 965 254,16 zł brutto.
W związku z tym, że cena oferty firmy AGIS Nieruchomości jest niższa o 42,8% od
wartości zamówienia zamawiający wszczął obligatoryjne postępowanie wyjaśniające - w trybie
określonym w art. 90 ust. 1 ustawy Pzp - czy złożona oferta nie zawiera rażąco niskiej ceny w
stosunku do przedmiotu zamówienia.
Odwołujący zaznaczał, że z wykładni literalnej przepisu art. 90 ust. 1 ustawy Pzp
potwierdzonej jednoznacznie w orzecznictwie Izby wynika, że zamawiający musi dokonać
czynności sprawdzających poprzez wezwanie wykonawcy, w wyznaczonym terminie, do
złożenia wyjaśnień, aby ustalić czy oferta zawiera rażąco niską cenę w stosunku do
przedmiotu zamówienia, w szczególności jeśli jest niższa o 30% od wartości zamówienia lubśredniej arytmetycznej cen wszystkich złożonych ofert. Zamawiający zwraca się o udzielenie
wyjaśnień, w tym złożenie dowodów, dotyczących elementów oferty mających wpływ na
wysokość ceny, w szczególności w zakresie:
1)
oszczędności metody wykonania zamówienia, wybranych rozwiązań technicznych,
wyjątkowo sprzyjających warunków wykonywania zamówienia dostępnych dla wykonawcy,
oryginalności projektu wykonawcy, kosztów pracy, których wartość przyjęta do ustalenia ceny
nie może być niższa od minimalnego wynagrodzenia za pracę ustalonego na podstawie art. 2
ust. 3-5 ustawy z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U.
Nr 200, poz. 1679, z 2004 r. Nr 240, poz. 2407 oraz z 2005 r. Nr 157, poz. 1314);
2)
pomocy publicznej udzielonej na podstawie odrębnych przepisów.
Zgodnie z art. 90 ust. 2 obowiązek wykazania, że oferta nie zawiera rażąco niskiej ceny
spoczywa na wykonawcy.
Okoliczności faktyczne potwierdzają, że w wyniku przeprowadzonego postępowania

wyjaśniającego zamawiający uznał wyjaśnienia złożone przez firmę AGIS Nieruchomości za
wystarczające i podjął decyzję o udzieleniu zamówienia tej firmie.
W związku z wątpliwościami dotyczącymi poprawności złożonych wyjaśnień przez
firmę AGIS Nieruchomości odwołujący wystąpił do zamawiającego o udostępnienie protokołu
z przedmiotowego postępowania wraz z załącznikami.
Wyjaśnienia złożone przez firmę AGIS Nieruchomości dotyczące kalkulacji kosztów
realizacji zamówienia uznał odwołujący za niewiarygodne, niespójne i nierzetelne:
1)
Firma AGIS Nieruchomości w swoich wyjaśnieniach w piśmie z dnia 18.10.2015 r.
(Załącznik nr 5) przedstawiła podział kwoty swojej oferty na poszczególne składowe kosztowe
w udziale procentowym, które według odwołującego jest niespójne z kalkulacją kosztów
wynagrodzeń przedstawioną w piśmie z dnia 25.11.2015 r.
Odwołujący przedstawił tabele, obrazujące wyjaśnienia zawarte w piśmie firmy AGIS
Nieruchomości z dnia 18.10.2015 r.
Tabela nr 1 Podział kwoty oferty firmy AGIS Nieruchomości na składowe
Pozycja; Udział %; Kwota brutto w PLN
Łączna wartość oferty firmy AGIS Nieruchomości – 965 254,16 zł.
Zamówienie opcjonalne II (wynagrodzenie zmienne na podstawie odrębnych zamówień) 330
000,00
Zamówienie podstawowe; 100,0% - 635 254,16 zł.
Koszty Personelu - 40,0% - 254 101,66
Koszty utrzymania pogotowia, paliwo 5,0% - 31 762,71
Koszty zabezpieczenia awarii , 2,5% - 15 881,35
Koszty utrzymania minimalnego zapasu materiałów, 5,0% -31 762,71
Koszty bieżących napraw i konserwacji, 5,0% - 31 762,71
Koszty zapewnienia narzędzi i sprzętu, 2,5% -15 881,35
Koszty transportu, wraz z załadunkiem i rozładunkiem materiałów, paliwo 2,5% -15 881,35
Koszty utrzymania biura 0,0%
W drugiej Tabeli - nr 2 odwołujący przedstawił Kalkulację kosztów wynagrodzeń firmy AGIS
Nieruchomości opartą na wyjaśnieniach zawartych w piśmie firmy AGIS Nieruchomości z dnia
25.11.2015 r.
Rodzaj; Ilość osób; Ilość godzin m-c; Cena jednostkowa brutto/godz.; Wynagrodzenie
1
Koordynator 2 osoby *5,5 godz.*22 dni; 2; 242;18 = 4 356,00 zł
2
Zespół serwisowy 2 osoby *5,5 godz.*22 dni; 2; 242;13,5 = 3 267,00 zł
3
Konserwator 2 osoby*5,5 godz.*22 dni; 2; 242; 12,8 =3 097,60 zł
System dwuzmianowy 6 osób; Ilość godzin m-c 726. Razem 10 720,60 zł

Odwołujący podnosił, że po przeliczeniu kosztów miesięcznego wynagrodzenia w
wysokości 10 720,60 zł na łączny koszt wynagrodzeń w okresie trwania kontraktu, tj. 36 m-cy
otrzymano kwotę 385 941,60 zł, która jest wyższa o 131 839,94 zł od kosztów wynagrodzeń
przedstawionych przez firmę AGIS Nieruchomości w piśmie z dnia 18.10.2015 roku.
W przekonaniu odwołującego firma AGIS Nieruchomości w swoich wyjaśnieniach w
piśmie z dnia 25.11.2015 r. przedstawiła kalkulację kosztów wynagrodzeń, która nie zawiera
pełnych kosztów pracodawcy przy zatrudnieniu osób na umowę o pracę. Odwołujący poczynił
swoje założenia.
Minimalny poziom wynagrodzenia w Polsce w 2015 roku wynosi 1 750,00 zł brutto dla
pracownika. Pełne koszty pracodawcy wynoszą 2 110,68 zł. Po doliczeniu podatku VAT w
wysokości 23%, według odwołującego, do kalkulacji kosztów należało przyjąć kwotę 2 596,14
zł brutto.
W oparciu o powyższe obliczenia, według odwołującego, kalkulacja przedstawiona przez firmę
AGIS Nieruchomości winna zostać przeprowadzona przy następujących założeniach:
Tabela nr 3 Skorygowane założenia do kalkulacji kosztów wynagrodzeń przedstawionych
przez firmę AGIS Nieruchomości.
Pracownicy - Wynagrodzenie brutto pracownika w PLN; Pełne koszty pracodawcy w PLN;
Koszty brutto (z VAT) w PLN
Konserwatorzy - minimalne wynagrodzenie 1750,00 zł; 2 110,68 zł; 2 596,14 zł
Zespół serwisowy - wynagrodzenie wyższe o 5,47% od wynagrodzenia minimalnego - procent
podwyżki określony na podstawie kalkulacji firmy AGIS Nieruchomości 1845,70 zł; 2 226,10 zł;
2 738,10 zł
Koordynatorzy - wynagrodzenie wyższe o 40,63% od wynagrodzenia minimalnego - procent
podwyżki określony na podstawie kalkulacji firmy AGIS Nieruchomości; 2 460,94 zł; 2 968,14
zł; 3 650,82 złŹródło: http://wynagrodzenia.pl/kalkulator.php.JJ
Mając na uwadze powyższe oraz poprawną ilość pracowników (zgodnie z pkt 1 uzasadnienia
w treści odwołania) skorygowane koszty wynagrodzeń pracowników w ofercie firmy AGIS
Nieruchomości, odwołujący podał w następujących wielkościach.
Tabela nr 4 Skorygowane koszty wynagrodzeń pracowników w ofercie firmy AGIS
Nieruchomości
Rodzaj; Ilość osób; Ilość godzin m-c; Ilość etatów; miesięczny jednostkowy koszt pracodawcy
z VAT; miesięczny łączny koszt pracodawcy.
Koordynator 2 osoby *5,5 godz.*22 dni; 2; 242;1,44 = 3 650,82 zł miesięczny jednostkowy

koszt pracodawcy z VAT; 5 258,91 zł miesięczny łączny koszt pracodawcy.
Zespół serwisowy 2 osoby 4 osoby*5,5 godz.*22 dni: 4; 484; 2,88 = 2 738,10 zł miesięczny
jednostkowy koszt pracodawcy z VAT; 7 888,34 zł miesięczny łączny koszt pracodawcy.
Konserwator 2 osoby *5,5 godz.*22 dni; 2; 242; 1,44 = 2 596,14 zł miesięczny jednostkowy
koszt pracodawcy z VAT ; 3 739,67 zł miesięczny łączny koszt pracodawcy.
System dwuzmianowy Ilość osób 8; Ilość godzin m-c 968; Ilość etatów 5,76 RAZEM 16 886,93
zł - miesięczny łączny koszt pracodawcy z VAT.
Powyższe odwołujący przedstawił, jako swoje własne opracowanie.
Odwołujący stwierdził, iż po uwzględnieniu w kalkulacji firmy AGIS Nieruchomości:
-
skorygowanych kosztów wynagrodzeń przedstawionych powyżej (w Tabeli nr 4 w
odwołaniu), w zakresie:
-
ilości osób w zespole serwisowym
-
pełnych kosztów pracodawcy z tytułu wynagrodzeń
-
kosztów polisy ubezpieczeniowej OC oraz zabezpieczenie należytego wykonania
umowy w wysokości wymaganej przez zamawiającego
-
pozostałych kosztów przedstawionych w Tabeli nr 1
koszty realizacji usług będących przedmiotem niniejszego postępowania będą, zdaniem
odwołującego, nie niższe niż koszty, które przedstawił w Tabeli nr 5 w odwołaniu, tj.:
Tabela nr 5 Skorygowane przez odwołującego koszty realizacji zamówienia firmy AGIS
Nieruchomości
Pozycja; Kwota brutto w PLN
Koszy pracy (16 886,96 zł * 36m-cy)= 607 929,54
Koszty utrzymania pogotowia, paliwo (5%)= 31 762,71
Koszty zabezpieczenia awarii (2,5%) = 15 881,35
Koszty utrzymania minimalnego zapasu materiałów (5%)=31762,71
Koszty bieżących napraw i konserwacji (5%) = 31 762,71
Koszty zapewnienia narzędzi i sprzętu (2,5%) =15 881,35
Koszty transportu, wraz z załadunkiem i rozładunkiem materiałów, paliwo (2,5%) =15 881,35
Koszty utrzymania biura -
Koszty polisy ubezpieczeniowej OC oraz zabezpieczenia należytego wykonania umowy- koszt
oszacowany przez odwołującego na podstawie danych od swojego ubezpieczyciela = 41
100,00 zł.
Razem koszty 791 961,73
Powyższe odwołujący przedstawił, jako swoje własne wyliczenia.

Na podstawie przeprowadzonej kalkulacji odwołujący wykazywał, że wyjaśnienia złożone
przez firmę AGIS Nieruchomości są niewiarygodne, niespójne i nierzetelne ponieważ:
1)
w ofercie ujęto za małą ilość osób względem wymagań zamawiającego, określonych w
SIWZ;
2)
w kosztach wynagrodzeń nie uwzględniono pełnych kosztów pracodawcy;
3)
w kalkulacji kosztów nie uwzględniono wszystkich kosztów: tj. kosztu polisy
ubezpieczeniowej OC (wymóg zamawiającego - polisa OC dedykowana dla umowy) oraz
zabezpieczenia należytego wykonania umowy.
Firma AGIS Nieruchomości złożyła ofertę cenową dla zamówienia podstawowego
(wynagrodzenie ryczałtowe) w kwocie 635 254,16 zł brutto, a rzeczywiste koszty realizacji
zamówienia wyniosą nie mniej niż 791 961,73 zł brutto, co skutkuje tym, że oferta cenowa
złożona przez firmę AGIS Nieruchomości jest poniżej kosztów - strata firmy AGIS
Nieruchomości będzie na poziomie nie niższym niż 156 707,57 zł brutto, tj. -19,8% - jak
utrzymywał odwołujący.
Podkreślił, że firma AGIS Nieruchomości przyjęła koszty wynagrodzeń na poziomie
minimalnego wynagrodzenia w Polsce w 2015 roku, co w przypadku świadczenia usług w
zakresie objętym niniejszym zamówieniem (minimum w latach 2016-2017) na rynku
warszawskim jest zdecydowanie poniżej rzeczywistych kosztów wynagrodzeń pracowników
zatrudnionych na umowę o pracę. W związku z powyższym założył, iż koszty firmy AGIS
Nieruchomości będą jeszcze wyższe od przedstawionych przez odwołującego.
Odwołujący przekonywał, że sytuacja opisana powyżej oraz jego kalkulacja wskazuje,że oferta firmy AGIS Nieruchomości winna zostać odrzucona z uwagi na rażąco niską cenę.
Zarzut 3. Naruszenia art. 89 ust. 1 pkt 3 ustawy Pzp poprzez nie zapewnienie
zachowania uczciwej konkurencji w postępowaniu;
Przytoczone powyżej argumenty w opinii odwołującego - potwierdzają, że złożenie
oferty przez AGIS Nieruchomości stanowi naruszenie zasad uczciwej konkurencji poprzez
naruszenie art. 15 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej
konkurencji. Złożenie oferty przez AGIS Nieruchomości jest „sprzedażą towarów lub usług
poniżej kosztów ich wytworzenia lub świadczenia (...) w celu eliminacji innych
przedsiębiorców", co stanowi utrudnianie innym przedsiębiorcom dostępu do rynku.
Oferowanie wykonania zamówienia za ceny dumpingowe, stanowi o rażącym naruszeniu
zasad uczciwej konkurencji, nad których przestrzeganiem zobowiązany jest czuwać
zamawiający stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy Pzp.
Zgodnie z orzecznictwem Krajowej Izby Odwoławczej, artykuł 90 ust. 1-3 ustawy Pzp
winien nie tylko chronić zamawiającego przed składaniem ofert, których realizacja jest

wątpliwa, ale również przepis ten ma chronić wykonawców przed niekonkurencyjnymi
działaniami innych wykonawców, a zatem jego zastosowanie nie może być rozważane
wyłącznie przez pryzmat zasady efektywności wydatkowania środków publicznych, a powinno
uwzględniać także, czy wręcz przede wszystkim, zasadę uczciwej konkurencji, na straży której
stoi zamawiający w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego.
Zarzut 4. Naruszenia art. 7 ust. 1 i 3 ustawy Pzp poprzez wybranie jako
najkorzystniejszej oferty AGIS Nieruchomości, choć oferta tego wykonawcy powinna zostać
odrzucona ze względu na rażąco niską cenę.
Biorąc pod uwagę wyżej przedstawione okoliczności faktyczne oraz wskazane
naruszenia przepisów ustawy Pzp, odwołujący wskazywał na zasadność żądań powtórzenia
czynności zamawiającego oceny ofert - w celu wyboru oferty odwołującego, jako
najkorzystniejszej.
Zamawiający w odpowiedzi na odwołanie złożonej w dniu 7 stycznia 2016 r. oraz na
rozprawie podtrzymał stanowisko przedstawione w powiadomieniu o wynikach przetargu.
Zaprzeczył zarzutom, że treść oferty wykonawcy AGIS Nieruchomości nie odpowiada treści
SIWZ. Podnosił, że zgodnie z rozdziałem VII SIWZ ust. 2 dopuścił możliwość łączenia kilku
funkcji przez jedną osobę przy jednoczesnym spełnieniu wymagań dla poszczególnych
funkcji. Zaprzeczył okolicznościom, podnoszonym w odwołaniu jakoby oferta wykonawcy
AGIS Nieruchomości zawierała rażąco niską cenę, a jej złożenie stanowiło przejaw czynu
nieuczciwej konkurencji ze strony wybranego wykonawcy. W związku z powyższym
zamawiający wnosił o oddalenie odwołania w całości.
Izba dopuściła i przeprowadziła dowody: z protokołu postępowania, ogłoszenia o
zamówieniu, specyfikacji istotnych warunków zamówienia z wyjaśnieniami, oferty wykonawcy
A.K. AGIS Nieruchomości, korespondencji stron.
Izba dopuściła dowody wnioskowane przez odwołującego na rozprawie, tj.:
1) kalkulację wykonaną przez odwołującego w oparciu o treść wyjaśnień AGIS
Nieruchomości z uwzględnieniem minimalnych stawek za pracę w 2015 roku i przy
przyjęciu wymiaru godzinowego czasu pracy 168 godz. na okoliczność, że wykazane
przez AGIS Nieruchomości koszty zatrudnienia na umowę o prace są niższe niż
wynika to z wymagań ustawowych,
2) kalkulację wykonaną przez odwołującego w oparciu o treść wyjaśnień AGIS
Nieruchomości z uwzględnieniem minimalnych stawek za pracę w 2015 roku i przy
przyjęciu pełnego wymiaru godzinowego czasu pracy 176 godz. na okoliczność jakie
powinny być prawidłowe koszty zatrudnienia osób na umowę o pracę,

3) kalkulację wykonaną przez odwołującego w oparciu o treść wyjaśnień AGIS
Nieruchomości z uwzględnieniem minimalnych stawek za pracę w 2016 roku i przy
przyjęciu wymiaru godzinowego czasu pracy 168 godz.,
4) kalkulację wykonaną przez odwołującego w oparciu o treść wyjaśnień AGIS
Nieruchomości z uwzględnieniem minimalnych stawek za pracę w 2016 roku i przy
przyjęciu pełnego wymiaru godzinowego czasu pracy 176 godz,
(odwołujący wyjaśniał, że przyjął minimalny i maksymalny wymiar czasu pracy w
trakcie miesiąca, który w zależności od miesiąca wynosi 21 lub 22 dni robocze)
- ocena powyższych dowodów nie mogła być jednak dokonana przez Izbę wobec
stwierdzenia, że procedura wezwania wykonawcy AGIS Nieruchomości została przez
zamawiającego przeprowadzone wadliwie, a ponadto dowody te odnosiły się do elementu
kalkulacyjnego - wynagrodzeń za pracę, a nie do całości ceny oferty za przedmiot
zamówienia.
5) rozporządzenie Rady Ministrów z 11.09.2015 r., od 01.01.2016 r. ustalające minimalne
wynagrodzenie za prace w wysokości 1.850,00 zł potwierdza jedynie okoliczność normatywną
znaną Izbie z urzędu,
6) wydruk ze stron internetowych z portalu Sedlak& Sedlak na temat kształtowania się
wynagrodzeń o pracę - na okoliczność, że wykonawca AGIS Nieruchomości nie uwzględnił
obowiązujących stawek wynagrodzenia za pracę w 2016 roku – nie został dopuszczony jako
dowód, gdyż przedstawia sposób wyliczania elementów wynagrodzenia za pracę, przyjęty
przez prowadzącego dany portal.
Ponadto, Izba rozważyła stanowiska stron, przedstawione w złożonych pismach oraz
do protokołu rozprawy.
Rozpatrując sprawę w granicach zarzutów odwołania, jak stanowi art. 192 ust. 7
ustawy Pzp Izba ustaliła, co następuje.
Z akt postępowania przetargowego udostępnionych przez zamawiającego - dopuszczonych
przez Izbę z urzędu w trybie art. 190 ust. 2 ustawy Pzp jako dowód - wynika następujący stan
faktyczny.
SIWZ. OPIS RZEDMIOTU ZAMÓWIENIA. Przedmiotem zamówienia jest administrowanie
zasobem nieruchomości Banku Gospodarstwa Krajowego na terenie Polski – Warszawa.
Szczegółowy opis przedmiotu zamówienia znajduje się w OPZ oraz Kartach czynności
administracyjnych, stanowiących załączniki do OPZ.
Zamawiający przewiduje zamówienia opcjonalne (tzw. prawo opcji w rozumieniu art. 34 ust. 5
ustawy Pzp), tj.:
Zamówienie opcjonalne I – polegające na przedłużeniu umowy na kolejny okres 12 miesięcy.

Zakres prac, czynności i usług realizowanych w ramach Zamówienia opcjonalnego I jest taki
sam, co w ramach Zamówienia podstawowego.
Zamówienie opcjonalne II – polegające na świadczeniu usługi administrowania Zasobem
nieruchomości w zakresie: Usuwania Awarii, Usuwania skutków Awarii oraz zakupu
Materiałów eksploatacyjnych.
Zamawiający zastrzega sobie także możliwość zmiany (zmniejszenia) powierzchni użytkowej
lokalizacji wchodzących w skład zasobu nieruchomości BGK w związku z: sprzedażą
nieruchomości własnych przez Zamawiającego; wynajmem części nieruchomości własnej
podmiotom zewnętrznym przez Zamawiającego; zakończeniem najmu nieruchomości przez
Zamawiającego (dotyczy tylko Części I); zmniejszeniem powierzchni najmowanej
nieruchomości przez Zamawiającego;
Szczegółowy opis przedmiotu zamówienia z uwzględnieniem prawa opcji w rozumieniu art. 34
ust. 5 ustawy Pzp zawarty jest w IPU oraz OPZ.
Zał. nr 1 - opis przedmiotu zamówienia
Zał. nr 2a – istotne postanowienia umowy – „IPU Centrala”
3. Dodatkowe wymagania związane z realizacją zamówienia - klauzula społeczna.
1. Na podstawie art. 29 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 36 ust. 2 pkt 9 lit. c i d ustawy Pzp Zamawiający
wymaga zatrudnienia na podstawie umowy o pracę przez Wykonawcę lub Podwykonawcę
wszystkich osób wchodzących w skład Minimalnego zespołu osób, tj.:
- osoby pełniącej funkcję Koordynatora (wskazana imiennie w wykazie „Potencjał kadrowy”
Tabela A);
- zespołu serwisowego składającego się z co najmniej 2 osób (wskazanych imiennie w
wykazie „Potencjał kadrowy” Tabela I);
- osoby pełniącej funkcję Konserwatora instalacji elektrycznych (wskazana imiennie w wykazie
„Potencjał kadrowy” Tabela B).
Wskazane wyżej osoby powinny być zatrudnione na umowę o pracę przez cały okres realizacji
zamówienia. Osoby te będą oddelegowane przez Wykonawcę do pełnienia stałego dyżuru w
budynku Zamawiającego w Warszawie przy Al. Jerozolimskich 7 w godzinach od 7:00 rano do
18:00 (w dniach od poniedziałku do piątku).
Zamawiający potwierdził, że wymieniony zespół zatrudniony na umowę o prace miał się
składać z 4 osób tj.; 1- pełniącej obowiązki koordynatora, 2 osób zespołu serwisowego i 1
-konserwatora instalacji elektrycznych, wszystkie te osoby miałby być wskazane imiennie w
ofercie.
Zamawiający wyjaśnił, że w ramach zespołu osób zatrudnionych na umowę o pracę dopuścił

aby jedna i ta sama osoba pełniła 2 funkcje. Zamawiający oświadczył, że nie określił ile funkcji
jednocześnie mogła pełnić dana osoba. Zamawiający oświadczył, że 1 osoba mogła nawet
pełnić 3 funkcje tj. koordynatora, uczestnika zespołu serwisowego i konserwatora instalacji
elektrycznych. Zamawiający oświadczył, że 2 osoby zatrudnione na umowę o pracę mogły
zabezpieczać cały zespół tj.: 1 osoba mogła nawet pełnić 3 funkcje tj. koordynatora,
uczestnika zespołu serwisowego i konserwatora instalacji elektrycznych, a 2 osoba członka
zespołu serwisowego. Wówczas te 2 osoby musiałyby pracować w godz. od 7.00 do 18.00 w
siedzibie zamawiającego od poniedziałku do piątku od 7.00 do 18.00 tj. 11 godzin.
Zamawiający oświadczył, że organizacja pracy leżała po stronie wykonawcy i mógł on zamiast
2 osób ww. zatrudnić np. 4 każdą z nich w wymiarze po 5,5 godz. dziennie i w ten sposób
uniknąłby płacenia za godziny nadliczbowe. Przy założeniu, że te 4 osoby zatrudnione w
wymiarze powyżej 0,5 etatu łączyły te ww. funkcje.
Zamawiający będzie uprawniony do kontroli spełniania przez Wykonawcę lub Podwykonawcę
wymagań dotyczących zatrudniania ww. osób. Na żądanie Zamawiającego, Wykonawca
obowiązany będzie niezwłocznie udokumentować fakt zatrudnienia ww. osób, przedstawiając
w szczególności: umowę o pracę, dowody uiszczania składek na ubezpieczenie społeczne,
lub dowody odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy.
Rodzaj czynności wykonywanych przez osobę pełniącą funkcję Koordynatora: nadzorowanie i
koordynowanie wszelkich czynności powierzonych Wykonawcy do realizacji przedmiotu
zamówienia, szczegółowo określonych w Kartach czynności administracyjnych.
Rodzaj czynności wykonywanych przez osoby wchodzące w skład zespołu serwisowego:
Prace administracyjne oraz Prace gospodarcze, zgodne z zakresem opisanym w Kartach
czynności administracyjnych.
Rodzaj czynności wykonywanych przez osobę pełniącą funkcję Konserwatora instalacji
elektrycznych: prace polegające na Konserwacji instalacji elektrycznej i urządzeń, zgodne z
zakresem opisanym w Kartach czynności administracyjnych.
Pozostałe osoby wskazane imiennie w wykazie „Potencjał kadrowy” mogą opcjonalnie
wchodzić w skład Minimalnego zespołu osób.
III. Termin wykonania zamówienia
24 miesiące z opcją przedłużenia na kolejne 12 m-cy. Szczegółowe terminy zawiera IPU.
V. Zamawiający przewiduje możliwość udzielenia zamówień uzupełniających, o których mowa
w art. 67 ust. 1 pkt 6 ustawy Pzp, stanowiących nie więcej niż 50 % wartości zamówienia
podstawowego.
VI. Warunki udziału

O udzielenie zamówienia mogą ubiegać się Wykonawcy, którzy spełniają warunki z art. 22 ust.
1 ustawy Pzp, dotyczące, w tym:
- dysponowania odpowiednim potencjałem technicznym oraz osobami zdolnymi do wykonania
zamówienia;
- sytuacji ekonomicznej i finansowej.
VII. opis sposobu dokonywania oceny spełniania warunków udziału w postępowaniu.
2. Zamawiający uzna warunek za spełniony, jeżeli Wykonawca wykaże, że dysponuje
następującymi osobami, które będą brały udział w wykonywaniu zamówienia:
A. co najmniej jedną (1) osobą, koordynującą i nadzorującą powierzone Wykonawcy
czynności (administratora), wyznaczoną do pełnienia funkcji Koordynatora, posiadającą:
obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z
zarządzaniem nieruchomością, o minimalnej sumie gwarancyjnej stanowiącej równowartość
w złotych 50.000 euro, zgodnie z art. 186 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.) oraz
rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 13 grudnia 2013 r. w sprawie obowiązkowego
ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości (Dz. U. z 2013 r., poz.
1616). (Zamawiający wyjaśniał, jeżeli chodzi o obowiązkowe ubezpieczenie OC to nie odnosił
powyższego obowiązku do wykonawcy zamówienia ale do osoby koordynatora zatrudnionego
przez wykonawcę zamówienia), oraz co najmniej 2-letnie doświadczenie w zarządzaniu
budynkiem biurowym, zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.
w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. 1999 nr 112 poz. 1316)
klasa 1220, za wyjątkiem budynków centrów konferencyjnych i kongresów; licencję zarządcy
nieruchomości uprawniającą do wykonywania działalności zawodowej w zakresie zarządzania
nieruchomościami i wpisaną do Centralnego Rejestru Zarządców prowadzonego przez resort
infrastruktury w okresie przed 1 stycznia 2014 r.
B. co najmniej dwiema (2) osobami, które będą uczestniczyć w wykonywaniu zamówienia,
posiadającymi Świadectwo Kwalifikacyjne, uprawniające do zajmowania się eksploatacją
urządzeń, instalacji i sieci na stanowisku eksploatacji w zakresie konserwacji, naprawy i
montażu urządzeń i instalacji elektroenergetycznych do 15 kV, zgodnie z rozporządzeniem
Ministra Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 28 kwietnia 2003 r. w sprawie
szczegółowych zasad stwierdzania posiadania kwalifikacji przez osoby zajmujące się
eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci (Dz. U. z 2003 r. Nr 89 poz. 828, z późn. zm.);
C. co najmniej jedną (1) osobą, która będzie uczestniczyć w wykonywaniu zamówienia,
posiadającą Świadectwo Kwalifikacyjne, uprawniające do zajmowania się eksploatacją
urządzeń, instalacji i sieci na stanowisku dozoru w zakresie prac kontrolno – pomiarowych
urządzeń i instalacji elektroenergetycznych do 15 kV, zgodnie z rozporządzeniem Ministra
Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 28 kwietnia 2003 r. w sprawie szczegółowych

zasad stwierdzania posiadania kwalifikacji przez osoby zajmujące się eksploatacją urządzeń,
instalacji i sieci (Dz. U. z 2003 r. Nr 89 poz. 828, z późn. zm.);
D. co najmniej jedną (1) osobą, która będzie uczestniczyć w wykonywaniu zamówienia,
posiadającą Świadectwo Kwalifikacyjne, uprawniające do zajmowania się eksploatacją
urządzeń, instalacji i sieci na stanowisku eksploatacji w zakresie: sieci i instalacje cieplne wraz
z urządzeniami pomocniczymi, o przesyle ciepła powyżej 50 kW urządzenia wentylacji,
klimatyzacji i chłodnicze, o mocy powyżej 50 kW; oraz pompy, wentylatory i dmuchawy, o
mocy powyżej 50 kW, aparatura kontrolno-pomiarowa i urządzenia automatycznej regulacji do
urządzeń i instalacji wymienionych powyżej, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Gospodarki,
Pracy i Polityki Społecznej z dnia 28 kwietnia 2003 r. w sprawie szczegółowych zasad
stwierdzania posiadania kwalifikacji przez osoby zajmujące się eksploatacją urządzeń,
instalacji i sieci (Dz. U. z 2003 r. Nr 89 poz. 828, z późn. zm.);
E. co najmniej jedną (1) osobą, posiadającą uprawnienia budowlane do kierowania robotami
budowlanymi bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno-budowlanej;
F. co najmniej jedną (1) osobą, posiadającą uprawnienia budowlane do kierowania robotami
budowlanymi bez ograniczeń w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i
urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych;
G. co najmniej jedną (1) osobą, posiadającą uprawnienia budowlane do kierowania robotami
budowlanymi bez ograniczeń w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i
urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych.
H. co najmniej jedną (1) osobą, która będzie uczestniczyć w wykonywaniu zamówienia,
posiadającą Świadectwo Kwalifikacyjne UDT IIW, uprawniające do obsługi wciągarek i
podnośników;
I. co najmniej dwiema (2) osobami, które będą uczestniczyć w wykonywaniu zamówienia,
posiadające min. 10 letnie doświadczenie w wykonywaniu bieżących napraw, remontów,
konserwacji, drobnych robót budowlanych (tzw. „Złota rączka”). Osoby te muszą posiadać
aktualne prawo jazdy kategorii B.
Zamawiający dopuszcza możliwość łączenia kilku funkcji przez jedną osobą, przy
jednoczesnym spełnieniu wymagań dla poszczególnych funkcji.
VIII . Zasady dokonywania oceny spełnienia warunków udziału w postępowaniu. Wykonawca
zobowiązany jest wykazać spełnienie warunków, o których mowa w części VI SIWZ, których
opis sposobu dokonywania oceny spełniania został określony w części VII SIWZ, poprzez
złożenie stosownych oświadczeń i dokumentów, o których mowa w części IX SIWZ.
Zamawiający potwierdził, że w zakresie ubezpieczenia OC dla osoby zarządcy nieruchomości
- taki dokument miał być złożony na etapie zawarcie umowy, a na etapie złożenia oferty
wykonawca deklarował jedynie, że wyznaczony przez niego zarządca takie ubezpieczenie
posiada.

Ocena spełnienia warunków wymaganych od wykonawców zostanie dokonana wg formuły
spełnia – nie spełnia. Z treści załączonych do oferty oświadczeń i/lub dokumentów musi
wynikać jednoznacznie, iż wykonawca warunki spełnił. Nie spełnienie chociażby jednego
warunku, skutkować będzie wykluczeniem wykonawcy z postępowania.
IX. Wykaz wymaganych oświadczeń i dokumentów na potwierdzenie spełnienia warunków
udziału w postępowaniu.
1. W celu oceny spełniania przez Wykonawcę warunków, o których mowa w art. 22 ust. 1
ustawy Pzp, których opis sposobu dokonywania oceny spełniania został określony w części
VII SIWZ, Zamawiający żąda następujących oświadczeń i dokumentów:
1.1. Oświadczenia o spełnianiu warunków udziału w postępowaniu, zgodnego z art. 22 ust. 1
ustawy Pzp, sporządzonego według wzoru stanowiącego załącznik nr 4 do SIWZ.
1.4. Wykazu osób, które będą uczestniczyć w wykonywaniu zamówienia, wraz z informacjami
na temat ich kwalifikacji zawodowych, doświadczenia i wykształcenia niezbędnych dla
wykonania zamówienia, a także zakresu wykonywanych przez nie czynności, oraz informacją
o podstawie do dysponowania tymi osobami, na formularzu zgodnym z treścią załącznika nr 7
do SIWZ (Wykaz „Potencjał kadrowy”). Wykaz musi potwierdzać spełnianie warunku, o którym
mowa w części VII. ust. 2 SIWZ).
1.5. Oświadczenia, że osoby, które będą uczestniczyć w wykonywaniu zamówienia, posiadają
wymagane uprawnienia, jeśli ustawy nakładają obowiązek posiadania takich uprawnień,
(odrębny dokument nie jest wymagany, jeżeli treść oświadczenia zostanie uwzględniona w
dokumencie Wykaz „Potencjał kadrowy”, stanowiącym załącznik nr 7 do SIWZ, zgodnie z
zapisem podanym w tym załączniku).
XII. Wymagania dotyczące dokumentów, o których mowa w cz. IX lub XI reguluje m. inn.
rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 19 lutego 2013 r. w sprawie rodzajów
dokumentów, jakich może żądać zamawiający od wykonawcy, oraz form w jakich te
dokumenty mogą być składane (Dz. U. z 2013 r., poz. 231).
XVI. Sposób obliczania ceny oferty.
1. Podstawą do ustalenia ceny oferty jest opis przedmiotu zamówienia zał. 1 do SIWZ oraz
obowiązki określone w IPU zał.2.
2. Cena podana w ofercie stanowić będzie maksymalną łączną wartość umowy i będzie
podstawą porównania ofert oraz wyboru oferty zgodnie z cz. XVII SIWZ.
3. Cena podana w ofercie jest sumą: wartości całkowitej brutto zarządzania w trakcie całego
trwania umowy (zamówienie podstawowe i opcjonalne I) oraz maksymalnego przewidzianego
przez zamawiającego wynagrodzenia wykonawcy brutto za realizację czynności usuwania

awarii oraz usuwania skutków awarii, a także zakupu materiałów eksploatacyjnych
(zamówienie opcjonalne II).
4.
Wykonawca poda ceny za wszystkie elementy zamówienia w Formularzu cenowym,
którego wzór stanowi załącznik nr 3a do SIWZ, według następujących zasad:
4.1.
Dla każdej pozycji (lokalizacji) znajdującej się w tabeli Formularza cenowego należy
podać Stawkę brutto za 1 m2 zarządzania, Wartość miesięczną zarządzania brutto, oraz
Wartość całkowitą brutto zarządzania w trakcie całego trwania umowy;
4.2.
Suma cen z poszczególnych pozycji (kolumna F) stanowi łączną maksymalną wartość
wynagrodzenia za realizację Zamówienia podstawowego oraz Zamówienia opcjonalnego I.
4.3.
Maksymalne przewidziane przez Zamawiającego wynagrodzenie brutto za czynności
Usuwania Awarii, Usuwania skutków Awarii oraz zakup Materiałów eksploatacyjnych,
realizowane w ramach Zamówienia opcjonalnego II, nie przekroczy w trakcie całego okresu
obowiązywania umowy kwoty 330 000,00 zł-dla zamówienia (Warszawa), II zamówienie
opcjonalne nie może przekroczyć kwoty 330.000,00 zł.
- Wynagrodzenie Wykonawcy za zarządzanie, tj. realizację Zamówienia podstawowego oraz
Zamówienia opcjonalnego l ma charakter ryczałtowy, zaś wynagrodzenie Wykonawcy za
realizację Zamówienia opcjonalnego II ma charakter zmienny.
Zamawiający potwierdził, że usuwanie skutków awarii objęte jest zamówieniem opcjonalnym II
i wynagrodzenie za ten zakres ma charakter zmienny. Tego elementu dotyczy
nieprzekraczalny charakter kwoty 330.000,00 zł.
5.
Wykonawca określi wszystkie ceny w złotych polskich. Cena ryczałtowa podana w
ofercie musi zawierać wszystkie koszty związane z realizacją przedmiotu zamówienia.
7.
Ewentualne upusty oferowane przez Wykonawcę, inne niż upust oferowany za
materiały (w tym materiały eksploatacyjne) wykorzystywane przez Wykonawcę przy realizacji
przedmiotu zamówienia oraz za wykonanie czynności zabezpieczania miejsca awarii oraz
usuwania awarii, będący elementem oceny ofert (kryterium nr II), muszą być zawarte w
ostatecznych, wyrażonych jedną wartością cenach jednostkowych. Wartość pozycji po
zastosowaniu upustu nie może być niższa niż koszty własne lub koszty wytworzenia.
8.
Zamawiający w celu ustalenia, czy oferta zawiera rażąco niską cenę w stosunku do
przedmiotu zamówienia, może zwrócić się do Wykonawcy o udzielenie w określonym terminie
wyjaśnień dotyczących elementów oferty mających wpływ na wysokość ceny.
KRYTERIA OCENY OFERT ORAZ ICH ZNACZENIE
1.
Zamawiający podda ocenie oferty nie podlegające odrzuceniu.
2.
Przy wyborze oferty Zamawiający kierował się będzie następującymi kryteriami i ich
wagą.
2.1.
KRYTERIUM nr l (C) - cena - waga 80%.
Cena - wartość całkowita brutto zarządzania w trakcie całego trwania umowy, będąca sumą

wartości wynagrodzeń dla poszczególnych pozycji (lokalizacji), wskazana w formularzu
cenowym (załącznik 3a)
Maksymalna liczba punktów możliwa do uzyskania w ramach Kryterium nr l wynosi 80.
2.2.
KRYTERIUM nr II (U/m) - upust dotyczący zakupu Materiałów eksploatacyjnych
wykorzystywanych przez Wykonawcę przy realizacji przedmiotu zamówienia - waga 5%. (…)
Maksymalna liczba punktów możliwa do uzyskania w ramach Kryterium nr II wynosi 5.
2.3. KRYTERIUM nr III (U/cz) - upust od wynagrodzenia za wykonanie czynności Usuwania
Awarii oraz Usuwania skutków Awarii - waga 5%. (…)
Maksymalna liczba punktów możliwa do uzyskania w ramach Kryterium nr III wynosi 5.
2.4. KRYTERIUM nr IV (G) - okres gwarancji jakości na usługi wykonane w ramach: Prac
(…)
5. Za ofertę najkorzystniejszą uznana zostanie oferta, która uzyska najwyższą łączną liczbę
punktów uzyskanych w ww. kryteriach.
XXVI. Termin składania ofert do 10.9.2015 r.
XXIX. INFORMACJA O FORMALNOŚCIACH PO WYBORZE OFERTY
3. Wykonawca, którego oferta zostanie wybrana jako najkorzystniejsza, zobowiązany jest
dostarczyć Zamawiającemu, najpóźniej na 3 dni robocze przed podpisaniem umowy o
wykonanie zamówienia,
a) opłacone polisy potwierdzające ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu
prowadzenia działalności gospodarczej zgodnie z zadaniem będącym przedmiotem
niniejszego Zamówienia, zwanym dalej Ubezpieczeniem OC Ogólnym oraz ubezpieczenia
odpowiedzialności cywilnej (zawodowej) z tytułu szkód związanych z działalnością zawodową,
zwana dalej Ubezpieczeniem OC Zawodowym. Suma gwarancyjna przewidziana w obu
ubezpieczeniach OC nie może być niższa niż 5.000.000,00 zł na jedno i wszystkie zdarzenia
powstałe w okresie ubezpieczenia. Szczegółowe wymogi związane z ww. ubezpieczeniami
oraz zakres ochrony zawarte są w § 10 IPU - Załączniki nr 2 SIWZ.
Zamawiający potwierdził, że w SIWZ nie wyznaczył szczegółowych warunków i nie żądał
polisy na wykazanie zdolności ekonomiczno-finansowej wykonawcy. Żądał przedłożenia polis
w zakresie OC wykonawcy jak i OC zarządcy przed zawarciem umowy. Zamawiający dodał,że wykonawca jego zdaniem nie musiał kalkulować kosztów polisy w cenie ofertowej
ponieważ mógł zawrzeć ubezpieczenie na 3 dni przed zawarciem umowy. Przyznał, że w
okresie realizacji umowy wykonawca musiał się liczyć z kosztem takiej polisy.
b) opłaconą polisę potwierdzającą obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej
dla osoby, o której mowa w części VII ust. 2 pkt A SIWZ, za szkody wyrządzone w związku z
wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami na minimalną sumę gwarancyjną,
stanowiącą równowartość w złotych 50.000 euro, zgodnie z rozporządzeniem Ministra

Finansów z dnia 13 grudnia 2013 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia
odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości (Dz. U. z 2013 r., poz. 1616).
Dokumenty, których mowa w ust. 3 lit. a-e należy przedłożyć w oryginale lub w kopii
poświadczonej za zgodność z oryginałem przez Wykonawcę.
4. Gdyby Wykonawca nie dostarczył dokumentów, o których mowa w ust. 3, Zamawiający
uzna, że Wykonawca odmówił podpisania umowy w sprawie zamówienia publicznego na
warunkach określonych w ofercie lub zawarcie umowy stało się niemożliwe z przyczyn
leżących po stronie Wykonawcy (art. 46 ust. 5 pkt 1 i 3 ustawy Pzp) lub Wykonawca uchyla się
od zawarcia umowy w sprawie zamówienia publicznego (art. 94 ust. 3 ustawy Pzp).
XXX. ZABEZPIECZENIE NALEŻYTEGO WYKONANIA UMOWY
1. Wykonawca, którego oferta zostanie wybrana, zobowiązany jest wnieść najpóźniej w dniu
podpisania umowy zabezpieczenie należytego wykonania umowy w wysokości 10 % ceny
ofertowej brutto.
2. Zabezpieczenie może być wniesione w:
a) pieniądzu,
b) poręczeniach bankowych lub poręczeniach spółdzielczej kasy oszczędnościowo
-kredytowej, z tym że zobowiązanie kasy jest zawsze zobowiązaniem pieniężnym,
c) gwarancjach bankowych,
d) gwarancjach ubezpieczeniowych,
e) poręczeniach udzielanych przez podmioty, o których mowa w art. 6b ust. 5 pkt 2 ustawy z
dnia 9 listopada 2000 r. o utworzeniu Polskiej Agencji Rozwoju Przedsiębiorczości.
Załącznik 1 stanowi szczegółowy opis przedmiotu zamówienia (OPZ).
Zał. 1a do OPZ – Karta czynności administracyjnych – centrala;
Zał. 1b do OPZ – Karta czynności administracyjnych – Racławicka.
Zał. 3 do SIWZ -OFERTA (…)
Cena oferty brutto … zł.
Zgodnie z formularzem cenowym – zał. nr 3a do SIWZ
- oferujemy upust w wysokości…. % dotyczący zakupu Materiałów eksploatacyjnych
wykorzystywanych przez Wykonawcę przy realizacji przedmiotu zamówienia.
Oferujemy upust w wysokości .... % od wynagrodzenia za wykonanie czynności Usuwania
Awarii oraz Usuwania skutków Awarii.
UWAGA: zaoferowany przez Wykonawcę upust % jest jednym z elementów oceny oferty
(kryterium nr II oraz III), zgodnie z zapisami w części XVII SIWZ.
Zał. 3a do SIWZ – Formularz cenowy Centrala (…)
B lokalizacja; C powierzchnia ogólna; stawka za 1m2 zarządzania brutto; E wartość m-c
brutto; wartość całkowita -36 m-cy. W oznaczonych pozycjach zamawiający nakazał aby

stawka za 1m2 nie była większa niż 20% dot. obiektu Al. Jerozolimskie.
Łączna wartość wynagrodzenia ryczałtowego za zamówienie podstawowe oraz opcjonalne I.
Maksymalne przewidziane przez zamawiającego wynagrodzenie wykonawcy (opcjonalne II) w
okresie umowy zł brutto 330 000,00.
Upust dotyczący zakupu Materiałów eksploatacyjnych wykorzystywanych przez Wykonawcę
przy realizacji przedmiotu zamówienia ... %
Upust od wynagrodzenia za wykonanie czynności Usuwania Awarii oraz Usuwania skutków
Awarii..%.
Wynagrodzenie łączne ….
Załącznik nr 7 do SIWZ WYKAZ „POTENCJAŁ KADROWY”
Ubiegając się o zamówienie publiczne pn.: Administrowanie zasobem nieruchomości Banku
Gospodarstwa Krajowego na terenie Polski – Warszawa, przedstawiamy wykaz osób, które
będą uczestniczyć w wykonywaniu zamówienia, w celu oceny spełnienia warunku w zakresie
dysponowania osobami zdolnymi do wykonania zamówienia (część VII ust. 2 SIWZ).
Tabela A – warunek określony w części VII ust. 2 pkt A SIWZ
Lp.
Imię i Nazwisko Opis doświadczenia zawodowego (w zakresie niezbędnym do
wykazania spełniania warunku w zakresie wiedzy i doświadczenia)
- Opis posiadanych uprawnień (w zakresie niezbędnym do wykazania spełniania warunku w
zakresie wiedzy i doświadczenia)
- Czy wskazana osoba posiada aktualne obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności
cywilnej o minimalnej sumie gwarancyjnej 50.000 euro?
Informacja o podstawie do dysponowania…. Zakres wykonywanych czynności: Zakres
czasowy:… Licencja zawodowa nr:…Data nadania uprawnień: …
Tabela B – warunek określony w części VII ust. 2 pkt B SIWZ Imię i Nazwisko, Opis
posiadanych kwalifikacji zawodowych uprawniających do zajmowania się eksploatacją
urządzeń, instalacji i sieci na stanowisku eksploatacji w zakresie konserwacji, naprawy i
montażu urządzeń i instalacji elektroenergetycznych do 15 kV. Informacja o podstawie do
dysponowania, Świadectwo Kwalifikacyjne Nr ,Data wydania Świadectwa Kwalifikacyjnego;
Termin ważności Świadectwa Kwalifikacyjnego …….

Tabela C – warunek określony w części VII ust. 2 pkt C SIWZ (jak wyżej – dozór)
Tabela D – warunek określony w części VII ust. 2 pkt D SIWZ (obsługa instalacji)
Tabela E – warunek określony w części VII ust. 2 pkt E SIWZ (kierowanie robotami
budowlanymi specjalność konstrukcyjno-budowlana).
Tabela F – warunek określony w części VII ust. 2 pkt F SIWZ (kierowanie robotami
budowlanymi specjalność instalacyjna).
Tabela G – warunek określony w części VII ust. 2 pkt G SIWZ (kierowanie robotami

budowlanymi specjalność instalacyjna).
Tabela H – warunek określony w części VII ust. 2 pkt H SIWZ (kierowanie robotami
budowlanymi specjalność instalacyjna).
Tabela I – warunek określony w części VII ust. 2 pkt I SIWZ (roboty bieżących napraw)
Istotne postanowienia umowy IPU.
Personel wykonawcy – pracownicy oraz inne osoby zatrudnione przez wykonawcę na
podstawie umowy cywilnoprawnej, oddelegowane przez wykonawcę do czynności
związanych z wykonaniem umowy, w tym „minimalny zespół osób (…).”
„Minimalny zespół osób,” zatrudnionych na umowę o pracę przez wykonawcę (…)
oddelegowanych do pełnienia stałego dyżuru w budynku Zamawiającego w Warszawie przy
Al. Jerozolimskich 7 w godzinach od 7:00 rano do 18:00, składający się co najmniej ze
wskazanych imiennie o ofercie wykaz zał. 7do SIWZ następujących osób:
- osoby pełniącej funkcję Koordynatora (wskazana imiennie w wykazie „Potencjał kadrowy”
Tabela A);
- zespołu serwisowego składającego się z co najmniej 2 osób (wskazanych imiennie w
wykazie „Potencjał kadrowy” Tabela I);
- osoby pełniącej funkcję Konserwatora instalacji elektrycznych (wskazana imiennie w wykazie
„Potencjał kadrowy” Tabela B).
Wskazane wyżej osoby powinny być zatrudnione na umowę o pracę przez cały okres realizacji
zamówienia. Osoby te będą oddelegowane przez Wykonawcę do pełnienia stałego dyżuru.
W odpowiedzi na pytania do SIWZ z dnia 28.08.2015 r. zamawiający informował, zespół osób
pełniących stały dyżur ma być dostępny w budynku zamawiającego.
W odpowiedzi na pytanie 3 do SIWZ zamawiający informował, że każda z osób wchodząca w
skład minimalnego zespołu będzie oddelegowana przez wykonawcę do pełnienia stałego
dyżuru w budynku Zamawiającego w Warszawie przy Al. Jerozolimskich 7 w godzinach od
7:00 rano do 18:00.
Zamawiający zobowiązał się do udostępnienia wykonawcy pomieszczenia odpowiedniego do
pełnionych czynności – nieodpłatnie.
W odpowiedzi na pytanie 5 do SIWZ zamawiający podtrzymał wymóg posiadania
dobrowolnego „ubezpieczenia zawodowego.” Przez wykonawcę.
Protokół postępowania – wartość przedmiotu zamówienia – 1 646 000,00 zł netto.
Kwota, którą zamawiający zamierza przeznaczyć na realizację zamówienia 2 560 888,29
brutto.
Zamawiający dodał, że w ww. kwotach mieszczą się zamówienia uzupełniające w wysokości
50%.

Do 10 września 2015 r. oferty złożyli wykonawcy:
1) CGI Sp. z o.o. – cena 1 616 421,51 zł; upust 1 -21%; upust 2 -21%; gwarancja 25 m-cy;
2) Konsorcjum Impel Tech Solutions Sp. z o.o. – 1 715 565,10 zł;
3) Orange Real Estate Sp. z o.o. – 1 598 840,96; upust 1 -20,1%; upust 2 -20,1%;
gwarancja 25 m-cy;
4) 2Day Sp. z o.o. 1 678 041,96;
5) AGIS Nieruchomości A.K. - 965 254,16; upust 1 -21%; upust 2 -21%; gwarancja 36
m-cy;
Zamawiający potwierdził, że oferta odwołującego została sklasyfikowana na 2 pozycji.
Zamawiający wezwał firmę AGIS Nieruchomości pismem znak: BZP-064-681/2015 z dnia
13.10.2015 r. do wyjaśnień – na podstawie art. 90 ust. 1 Pzp dotyczących ceny oferty.
Wyjaśnienie powinno szczegółowo przedstawiać oszacowanie kosztów ponoszonych przez
wykonawcę na świadczenie usług stanowiących przedmiot zamówienia i umożliwić
zamawiającemu ocenę, że oferta nie zawiera rażąco niskiej ceny w stosunku do przedmiotu
zamówienia.
Pismem z dnia 18.10.2015 r. firma AGIS Nieruchomości udzieliła następującej odpowiedzi na
to wezwanie.
„Jeżeli chodzi o cenę ofertową, wskazuję iż nie jest ona rażąco za niska. Cena ta została
rzetelnie określona i była poprzedzona skrupulatną analizą Wykonawcy. Dotychczasowo jako
firma AGIS NIERUCHOMOŚCI mieliśmy okazję uczestniczyć w trzech przetargach
nieograniczonych na administrowanie zasobem BGK - w tym zasobu Warszawa dokładnie od
20 stycznia 2014 roku dzięki czemu mieliśmy okazję bardzo dobrze poznać cenowe
oczekiwania Zamawiającego nie obniżając przy tym jakości wykonywanej usługi. Na dowód
powyższego przedkładam procentową kalkulację kosztów miesięcznych uzasadniającą
zaoferowaną cenę.
Centrala Zamówienie podstawowe oraz opcjonalne I:
1. Koszty całego personelu realizującego zadania określone w SIWZ dla Centrali - 40%
Zamówienia podstawowego w 11 godzinnym czasie pracy (07:00-18:00).
2. Koszty utrzymania pogotowia awaryjnego, paliwo - 5%
3.Koszty Zabezpieczenia awarii - 2,5%
4.Koszty utrzymania minimalnego zapasu materiałów - 5%
5.Koszty bieżących napraw i konserwacji - 5%
6. Koszty zapewnienia odpowiednich narzędzi i sprzętu - 2,5%
7.Koszty transportu, wraz załadunkiem i rozładunkiem materiałów, paliwo - 2,5%
8. Koszt utrzymania biura - 0% [zamawiający wyjaśniał, że pomieszczenie dla wykonawcy
zamówienia udostępnia nieodpłatnie]

Uwzględniając udzielone upusty w wysokości 20% - zysk dla firmy pozostaje w wysokości -
17,5% t.j. 111 169,47 zł/m-c brutto
Kwota za obsługę zamówienia o administrowanie zasobem nieruchomości Banku
Gospodarstwa Krajowego na terenie Warszawy została skalkulowana ze średniorynkowym
zyskiem jak dla firmy o profilu nie korporacyjnym tj. jednoosobowej działalności gospodarczej.
W oparciu o politykę i już dziesięcioletnią działalność firmy AGIS oraz ogólnopolskie stawki
firm Polskich zarządzających nieruchomościami zysk z kontraktu na wysokości 17,5% nie
stanowi rażąco niskiego dochodu.
Dodatkowo wyjaśniamy, iż dotychczasowy oddział firmy AGIS w Warszawie dysponuje
osobami wielokrotnie sprawdzonymi w należytym wykonywaniu swoich obowiązków w
zarządzaniu nieruchomościami i obsłudze technicznej oraz posiadającymi należyte
uprawnienia. Dodatkowym atutem jest niewielka odległość do Centrali Banku oraz jej
oddziałów. Oddział Warszawski AGIS wyposażony jest we wszystkie narzędzia pracy od
samochodów firmowych po elektronarzędzia. Od lat wykonujemy powierzone zlecenia w
sposób należyty na wypracowanych oraz już stworzonych strukturach firmy.
Dzięki obsłudze wielu nieruchomości na terenie Warszawy oraz okolic mamy możliwość
oferowania naszych usług proponując konkurencyjne ceny i należytą jakość co potwierdzają
zamieszczone na naszej stronie www.agis.nieruchomoscj.pl referencje.
Zamawiający wyjaśnił, że obydwie firmy odwołujący i AGIS od 2015 roku wykonują na jego
rzecz podobne zamówienia tyle tylko, że nie na terenie Warszawy ale na terenie innych miast.
Zamawiający wezwał firmę AGIS Nieruchomości pismem znak: BZP-064-717/2015 z dnia
03.11.2015 r. do dalszych wyjaśnień, gdyż skalkulowany zysk w wysokości 111 169,47 zł m-c
przekracza wartość oferty wykonawcy.
Pismem z dnia 05.11.2015 r. firma AGIS Nieruchomości udzieliła następującej odpowiedzi.
„W imieniu AGIS Nieruchomości, w odpowiedzi na wezwanie do złożenia wyjaśnień w
zakresie rażąco niskiej ceny dotyczącego oferty złożonej w postępowaniu przetargowym dot.
zamówienia publicznego „Administrowania zasobem nieruchomości Banku Gospodarstwa
Krajowego na terenie Polski- Warszawa", wyjaśniam co następuje.
W złożonym wcześniejszym wyjaśnieniu z dnia 18.10.2015 r. Dot. pisma: BZP - 064 -
681/2015 z dnia 13.10.2015 r. nastąpiła pomyłka pisarska kalkulacji zysku miesięcznie: było:
111 169,47 zł/m-c brutto, winno być: 111 169,47 zł/ brutto zamówienia biorąc pod uwagę
termin realizacji zamówienia (24 miesiące z opcją przedłużenia na kolejne 12 miesięcy ).
Powyższa kwota zysku została skalkulowana w wartości brutto Formularza Cenowego poz. 6
kolumna F załącznik nr 3a do SIWZ. W tym przypadku kwota miesięczna zysku wynosi 3
088,04 zł/ brutto miesięcznie. Przewidziane dodatkowe wynagrodzenie dla pracowników
zatrudnionych na umowie o pracę wyniesie: 7 058,38 zł/ brutto miesięcznie.

Przyjmując sugestię Zamawiającego biorącego pod rozwagę termin realizacji zamówienia ( 24
miesiące z opcją przedłużenia na kolejne 12 miesięcy) oraz cenę brutto oferty 965 254,16 i
nasz wskazany wcześniej zysk w wysokości 17,5% zysk wyniesie 168 919,48 zł/brutto za
okres 36 miesięcy t.j. 4 692,21 zł/ brutto miesięcznie. W tym przypadku przewidziane
wynagrodzenie dla pracowników zatrudnionych na umowie o pracę wyniesie: 10 725,05 zł/
brutto miesięcznie. Minimalne wynagrodzenie brutto za pracę wynosi 1750,00 zł/brutto
miesięczne.
W kontekście konieczności zapewnienia odpowiedniej wymaganej kadry pracowników
zatrudnionych na podstawie umowy o pracę podtrzymujemy wcześniej skalkulowany 40%
koszt miesięcznego - wynagrodzenia całego personelu przewidzianego do realizacji zadania
określonych w SIWZ dla Centrali, zważywszy iż wskazaliśmy w poprzednim wyjaśnieniu, że
dysponujemy obecnie personelem zatrudnionym na umowie o pracę w Naszym Oddziale w
Warszawie Al. Solidarności 117/103.
Na pytanie czy zamawiający wie o jakim dodatkowym wynagrodzeniu dla pracowników
zatrudnionych na umowie o pracę, że wyniesie to: 7 058,38 zł/ brutto miesięcznie -jest mowa w
wyjaśnieniach AGIS z 05.11.2015 r. zamawiający nie potrafił udzielić odpowiedzi.
Zamawiający potwierdził, że realizacja zamówienia w okresie 24 m-cy z opcją przedłużenia na
kolejne 12 m-cy miała się rozpocząć po zawarciu umowy, praktycznie od roku 2016.
Zamawiający wezwał firmę AGIS Nieruchomości pismem znak: BZP-064-736/2015 z dnia
24.11.2015 r. do kolejnych wyjaśnień w odniesieniu do ceny, w zakresie przedstawienia
szczegółowej kalkulacji kosztów osobowych uwzględniających zatrudnienie zgodnie z
zapisami SIWZ, czterech osób stanowiących „Minimalny zespół osób” na podstawie umów o
pracę. Zamawiający prosił o przedstawienie kalkulacji biorącej pod uwagę wymagania
(obecność na terenie obiektu centrali codziennie, w godzinach od 7-18 oraz obowiązujące
systemy czasu pracy opisane w kodeksie pracy.
Pismem z dnia 25.11.2015 r. firma AGIS Nieruchomości udzieliła następującej odpowiedzi.
„W imieniu AGIS Nieruchomości, w odpowiedzi na wezwanie dot. pisma: BZP -064-736/2015 z
dnia 24.11.2015 r. przedstawia szczegółową kalkulację kosztów osobowych uwzględniających
zatrudnienie zgodnie z zapisami SIWZ, osób stanowiących „Minimalny zespół osób" na
podstawie umowy o pracę.
Lp.; Rodzaj; Ilość osób; Ilość godzin m-c; Cena jednostkowa brutto/godz.; Wynagrodzenie
1.
Koordynator - 2 osoby *5,5 godz.*22 dni; 2; 242; 18,00; 4 356,00
2.
Zespół serwisowy - 2 osoby*5,5 godz.*22 dni; 2; 242; 13,50; 3 267,00
3.
Konserwator - 2 osoby*5,5 godz.*22 dni; 2; 22; 242; 12.80; 3097,60
SYSTEM 2 zmianowy; Ilość osób 6; Ilość godzin m-c 726; RAZEM 10 720.60 zł.
Zamawiający pismem z dnia 7 grudnia powiadomił, że „Wybrano jako najkorzystniejszą ofertę

nr 5: złożoną przez Wykonawcę AGIS Nieruchomości, AL Solidarności 117/103, 00-140
Warszawa. Cena zaoferowana w tej ofercie wynosi: 965 254,16 zł brutto.”
Zamawiający potwierdził, że razem kwota 10.720,60 zł brutto dotyczy wynagrodzenia
miesięcznego dla ilości 6 osób zatrudnionych po 5,5 godz. przez 22 dni w m-cu w systemie 2-
zmianowym.
Uzasadnienie wyboru oferty najkorzystniejszej:
„Wykonawca spełnia warunki udziału w postępowaniu, a jego oferta nie podlega odrzuceniu i
jest najkorzystniejsza pod względem przyjętych w specyfikacji istotnych warunków
zamówienia kryteriów oceny ofert, tj.: Cena - waga 80%, upust dotyczący zakupu Materiałów
eksploatacyjnych wykorzystywanych przez Wykonawcę przy realizacji przedmiotu
zamówienia - waga 5 %, upust od wynagrodzenia za wykonanie czynności usuwania Awarii
oraz skutków Awarii – waga 5% i okres gwarancji jakości na usługi wykonane w ramach: Prac
podstawowych, Prac gospodarczych, usuwania Awarii oraz skutków Awarii, a także
zastosowane Materiały eksploatacyjne - waga 10%. Oferta otrzymała najwyższą liczbę
punktów -100,00 pkt.”
Zamawiający sklasyfikował ofertę odwołującego na drugiej pozycji z sumą punktów 68,00.
Pozostałych wykonawców zamawiający wykluczył z postępowania, bądź odrzucił ich oferty.
Izba zważyła, co następuje.
Odwołujący wykazał legitymację do korzystania ze środków ochrony prawnej w
rozumieniu art. 179 ust. 1 ustawy Pzp. Ubiega się o przedmiotowe zamówienie, złożył ofertę
sklasyfikowaną na drugiej pozycji, mógł zatem wykazywać, że czynności zamawiającego
wyboru oferty wykonawcy A.K., prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą AGIS
Nieruchomości zostały przedsięwzięte z naruszeniem przepisów ustawy Pzp, co godziło w
interes odwołującego w uzyskaniu zamówienia i mogło go narażać na poniesie szkody.
Ad. Zarzut 1. Naruszenia art. 89 ust. 1 pkt 2 ustawy Pzp poprzez jego
niezastosowanie i zaniechanie odrzucenia oferty firmy AGIS Nieruchomości z uwagi na treść
oferty nie odpowiadającą treści specyfikacji istotnych warunków zamówienia (SIWZ). Zarzut
ten nie znalazł potwierdzenia. Na treść oferty składa się zobowiązanie wykonawcy do
wykonania zamówienia w sposób opisany w SIWZ. Wykonawca AGIS Nieruchomości
zaoferował wykonanie zamówienia przy pomocy osób, które wyszczególnił w załączniku nr 7
do oferty potencjał kadrowy, w tym wchodzących w skład minimalnego zespołu osób
zatrudnionych na umowę o pracę, który miał się składać z:
- osoby pełniącej funkcję koordynatora
- 2 osób zespołu serwisowego
- osoby pełniącej funkcję konserwatora instalacji elektrycznych
- w siedzibie głównej zamawiającego od godziny 7-18 od poniedziałku do piątku.

Zamawiający nie narzucił wykonawcom sposobu zorganizowania tego zespołu, ani nie
wymagał opisania tego zakresu realizacji zamówienia odrębnie w ofercie. Dopuścił możliwość
łączenia kilku funkcji przez jedną osobę, przy jednoczesnym spełnieniu wymagań dla
poszczególnych funkcji.
Zaproponowany przez wykonawcę AGIS Nieruchomości w wyjaśnieniach z dnia 25
listopada 2015 r. sposób funkcjonowania zespołu minimalnego, obejmujący osoby:
Koordynator - 2 osoby *5,5 godz.*22 dni;
Zespół serwisowy - 2 osoby*5,5 godz.*22 dni;
Konserwator - 2 osoby*5,5 godz.*22 dni;
- spełnia warunki brzegowe wyznaczone przez zamawiającego w SIWZ. Wskazanie, że
Zespół serwisowy liczy 2 osoby (po 5,5 godziny przez 22 dni) nie musiało oznaczać, że są to
za każdym razem te same osoby.
Ad Zarzut 2. Naruszenia art. 89 ust. 1 pkt. 4 i art. 90 ust. 3 ustawy Pzp poprzez ich
niezastosowanie i zaniechanie odrzucenia oferty firmy AGIS Nieruchomości zawierającej
rażąco niską cenę.
Przedmiotem rozpoznania Izba objęła treść wezwania zamawiającego oraz
wyjaśnień wykonawcy A.K., prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą AGIS
Nieruchomości i zaistnienia podstaw do odrzucenia złożonej oferty przez zamawiającego - w
oparciu o te wyjaśnienia i w wyniku ich oceny.
Nie można było pominąć, iż przed nowelizacją art. 90 ust. 1 ustawy Pzp - stanowił, że
zamawiający w celu ustalenia, czy oferta zawiera rażąco niską cenę w stosunku do
przedmiotu zamówienia, zwraca się do wykonawcy o udzielenie w określonym terminie
wyjaśnień dotyczących elementów oferty mających wpływ na wysokość ceny. Ust. 2. art. 90
nakazywał by zamawiający, oceniając wyjaśnienia, brał pod uwagę obiektywne czynniki, w
szczególności oszczędność metody wykonania zamówienia, wybrane rozwiązania
techniczne, wyjątkowo sprzyjające warunki wykonywania zamówienia dostępne dla
wykonawcy, oryginalność projektu wykonawcy oraz wpływ pomocy publicznej udzielonej na
podstawie odrębnych przepisów.
Przepis art. 90 ust. 3 Pzp obligował zamawiającego do odrzucenia oferty wykonawcy,
który nie złożył wyjaśnień lub jeżeli dokonana ocena wyjaśnień wraz z dostarczonymi
dowodami potwierdzała, że oferta zawiera rażąco niską cenę w stosunku do przedmiotu
zamówienia.
Zamawiający na gruncie cytowanych wyżej przepisów nie miał obowiązku wzywać
wykonawcy do przedłożenia dowodów, mógł poprzestać jedynie na złożeniu samych
wyjaśnień wykonawcy dotyczących elementów oferty mających wpływ na wysokość ceny.

Przepis art. 90 ust. 1 ustawy Pzp w brzmieniu nadanym art. 1 pkt 12 lit. a ustawy z dnia
29 sierpnia 2014 r. (Dz. U. poz. 1232 zmieniającym ustawę Pzp z dniem 19 października
2014r. stanowi, że jeżeli cena oferty wydaje się rażąco niska w stosunku do przedmiotu
zamówienia i budzi wątpliwości zamawiającego co do możliwości wykonania przedmiotu
zamówienia zgodnie z wymaganiami określonymi przez zamawiającego lub wynikającymi z
odrębnych przepisów, w szczególności jest niższa o 30% od wartości zamówienia lub średniej
arytmetycznej wszystkich złożonych ofert, zamawiający zwraca się o udzielenie wyjaśnień, w
tym złożenie dowodów, dotyczących elementów oferty mających wpływ na wysokość ceny, w
szczególności w zakresie: oszczędności metody wykonania zamówienia, wybranych
rozwiązań technicznych, wyjątkowo sprzyjających warunków wykonywania zamówienia
dostępnych dla wykonawcy, oryginalności projektu wykonawcy, kosztów pracy, których
wartość przyjęta do ustalenia ceny nie może być niższa od minimalnego wynagrodzenia za
pracę ustalonego na podstawie art. 2 ust. 3-5ustawy z dnia 10 października 2002 r. o
minimalnym wynagrodzeniu za pracę (dz. U. Nr 200, poz. 1679 ze zm.
Stosownie do art. 90 ust. 2 ustawy Pzp obowiązek wykazania, że oferta nie zawiera
rażąco niskiej ceny, spoczywa na wykonawcy.
W aktualnym stanie prawnym wykonawca na wezwanie zamawiającego - składa nie
tylko same wyjaśnienia zaoferowanej ceny, ale też ma obowiązek poparcia ich dowodami.
Z oczywistych względów dokumenty wytwarzane przez wykonawcę - mogą w pojęciu
ogólnym stanowić dowody dla oznaczonych okoliczności. Zdaniem Izby, celem ustawodawcy
przy nowelizacji omawianego przepisu nie było jednak, aby wykonawca wyodrębniał część
swoich wyjaśnień w postaci kalkulacji i uznawał je za dowody - w postaci własnych
oświadczeń. Należało przyjąć, iż chodzi o dowody zewnętrzne, potwierdzające realność
przedstawianych przez wykonawcę kalkulacji elementów składowych ceny oferty. Dowodami
takim mogą być oferty dostawców, podwykonawców, cenniki, faktury za porównywalne
dostawy/usługi, umowy o pracę, umowy zlecenia, umowy o dzieło itp.
W przeciwnym wypadku nowelizacja przepisu art. 90 ust. 1 ustawy Pzp sprowadzałaby
się do tego samego, a więc do możliwości złożenia samych wyjaśnień. Ustawodawca
wyraźnie nałożył na wykonawcę obowiązek wykazania (udowodnienia), że oferta nie zawiera
rażąco niskiej ceny.
Zgodnie z podanym opisem, na podstawie art. 29 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 36 ust. 2 pkt
9 lit. c i d ustawy Pzp zamawiający wymaga zatrudnienia na podstawie umowy o pracę przez
Wykonawcę lub Podwykonawcę wszystkich osób wchodzących w skład Minimalnego zespołu
osób, tj.:
-
osoby pełniącej funkcję Koordynatora (wskazana imiennie w wykazie „Potencjał
kadrowy" Tabela A);

-
zespołu serwisowego składającego się z co najmniej 2 osób (wskazanych imiennie w
wykazie „Potencjał kadrowy" Tabela I);
-
osoby pełniącej funkcję Konserwatora instalacji elektrycznych (wskazana imiennie w
wykazie „Potencjał kadrowy" Tabela B).
Wskazane wyżej osoby powinny być zatrudnione na umowę o pracę przez cały okres
realizacji zamówienia. Osoby te będą oddelegowane przez wykonawcę do pełnienia stałego
dyżuru w budynku zamawiającego w Warszawie przy Al. Jerozolimskich 7 w godzinach od
7-18.
Z dokumentacji akt sprawy wynika, że na koszty oferty, które trzeba ponieść żeby
zaoferować zapotrzebowane usługi zamawiającemu, składają się przykładowo:
1) koszty osobowe i rzeczowe ekip zaangażowanych w te prace (narzędzia, sprzęt);
2) koszty ogólne wykonawcy, odnoszone do danego zamówienia, w tym utrzymania
siedziby wykonawcy AGIS;
3) koszty ubezpieczenia;
4) koszty gwarancji;
5) koszty zakupu drobnego sprzętu do bieżących napraw konserwacyjnych,
6) koszty transportu (paliwa) i inne.
Wykonawca AGIS Nieruchomości winien zatem wyszczególnić w swoich
wyjaśnieniach koszty kalkulacyjne składające się przynajmniej na wykonanie zasadniczych
elementów zamówienia, wraz ze związanymi elementami kosztowymi. Winien wyjaśnić, jakie
czynniki miały wpływ na to, że zdołał skalkulować cenę swojej oferty na tak znacząco niższym
poziomie (965 264,16 zł), niż wszystkie pozostałe oferty.
Wbrew stanowisku odwołującego, koszt polisy ubezpieczeniowej OC (wymóg
zamawiającego - polisa OC dedykowana dla umowy) został przez wykonawcą wybranego
poniesiony, gdyż kopia polisy została złożona w dokumentacji oferty i opłacona, ponadto
polisa ma charakter ubezpieczenia OC – odpowiedzialności deliktowo kontraktowej, zatem
jest adekwatna do stawianych wymagań. Wykonawca składający ofertę w postępowaniu, nie
może ubezpieczyć kontraktu, którego jeszcze nie zawarł i nie wiadomo, czy zawrze, gdyż nie
ma pewności, że to jego oferta okaże się najkorzystniejsza. Nie jest to równoznaczne z tym,
czy jakiekolwiek koszty z tego tytułu wykonawca AGIS Nieruchomości zawarł i przewidział w
cenie swojej oferty.
Zabezpieczenie należytego wykonania umowy, nie musiało być wniesione w formie
pieniężnej, ale także dopuszczalna była forma gwarancji, zatem nie generowało to kosztu 10%
do ceny oferty.
Wykonawca AGIS Nieruchomości z pewnością dysponuje fakturami za porównywalne
usługi administrowania nieruchomościami, gdyż wykazywał w tym zakresie swoje

doświadczenie zawodowe - nawet usługi wykonywane na rzez zamawiającego, mógłby zatem
przedstawić je jako dodatkowe dowody określające poziom kosztów z tym związanych.
Wykonawca AGIS Nieruchomości dysponuje ponadto umowami o pracę z
pracownikami, których zatrudnia, umowami zlecenia, umowami o dzieło, fakturami zakupu
materiałów, których zapas ma utrzymywać na własny koszt.
W powyższym zakresie zdaniem Izby - zasadniczym dla wykazania wysokości kosztów
na poziomie ceny oferty - było możliwe udokumentowanie wyjaśnień wykonawcy AGIS
Nieruchomości, (w tym przedstawianych kalkulacji) dowodami zewnętrznymi, które w sposób
wiarygodny potwierdzałyby ich treść. Oczywiście dla pozostałych kosztów ponoszonych we
własnym zakresie - mogły być złożone same wyjaśnienia (wewnętrzne dowody księgowe,
analizy itp., dotyczące np. przyjętego rozdziału ponoszonych kosztów ogólnych działalności
wykonawcy AGIS Nieruchomości przypadających na dane zamówienie). Niewątpliwie
zamawiający w pierwszym wezwaniu do wyjaśnienia ceny oferty wykonawcy AGIS żądał
szczegółowego przedstawienia oszacowania kosztów ponoszonych przez wykonawcę naświadczenie usług stanowiących przedmiot zamówienia, które miało umożliwić
zamawiającemu ocenę, że oferta nie zawiera rażąco niskiej ceny w stosunku do przedmiotu
zamówienia. Drugie wezwanie odnosiło się do błędnie podanej miesięcznej kwoty zysku.
Następne wezwanie dotyczyło szczegółowej kalkulacji kosztów osobowych uwzględniających
zatrudnienie zgodnie z zapisami SIWZ, czterech osób stanowiących „Minimalny zespół osób”
na podstawie umów o pracę.
Odwołujący w wystarczającym zakresie nie złożył wyjaśnień, wyjaśniania te są
niespójne i nieweryfikowalne, a zwłaszcza że wykonawca wezwany nie popierał ich
dowodami.
Zasady odnoszące się do wyjaśnień w zakresie rażąco niskiej ceny oferty wynikają z
dyrektywy 2004/18 WE z 31 marca 2004 r. w sprawie koordynacji procedur udzielania
zamówień publicznych na roboty budowlane, dostawy i usługi. Art. 55 ust. 1 dyrektywy mówi,że jeżeli oferty odnoszące się do świadczenia wydają się rażąco niskie, instytucja
zamawiająca przed ich odrzuceniem zwraca się na piśmie do oferenta o podanie szczegółów,
dotyczących tych składowych elementów, które uważa za istotne. Ust. 2 stanowi, że poprzez
konsultacje z oferentem instytucja zamawiająca weryfikuje składowe elementy oferty,
uwzględniając dostarczone dowody. Tak też odnosi się do tych kwestii orzecznictwo ETS (por.
wyrok z 29 marca 2012 sygn. akt C-599/10 – zamiarem prawodawcy Unii było ustanowienie
względem instytucji zamawiających wymogu, by dokonywały one weryfikacji składowych
elementów rażąco niskich ofert, poprzez nałożenie na nie w tym celu obowiązku zażądania
przedstawienia uzasadnienia oferowanych cen (podobnie: wyrok z dnia 27 listopada 2001 w
sprawach połączonych C-285/99 i C-286/99).

W tym kierunku, podążającym za dyrektywą muszą być interpretowane postanowienia
art. 90 ustawy Pzp, mówiące o konieczności udowodnienia przez wykonawcę wezwanego, że
jego cena nie pozostaje rażąco niską.
Ponadto wykazywanie, że cena oferty nie nosi charakteru rażąco niskiej ma się
odbywać w postępowaniu przetargowym, a nie przed Krajową Izbą Odwoławczą, mimo że
przepis art. 190 ust. 1a stanowi, iż ciężar dowodu, że oferta nie zawiera rażąco niskiej ceny
spoczywa na wykonawcy, który ją złożył o ile jest stroną lub uczestnikiem postępowania
odwoławczego, na zamawiającym, jeżeli wykonawca, który złożył ofertę nie jest uczestnikiem
postępowania.
Izba jednak głównie miała na uwadze, że zamawiający wbrew obowiązkom nałożonym
art. 90 ust. 1 ustawy Pzp nie wezwał wykonawcy AGIS Nieruchomości do przedłożenia
dowodów na okoliczność potwierdzenia złożonych wyjaśnień, że oferta nie zawiera rażąco
niskiej ceny. Stąd zachodziły podstawy do uwzględnia odwołania i nakazania zamawiającemu
powtórzenia procedury wezwania wykonawcy AGIS Nieruchomości do złożenia dowodów
potwierdzających prawidłowość całkowitej kalkulacji cenowej oferty. Wybór oferty wykonawcy
AGIS Nieruchomości bez dostatecznego wyjaśnienia elementów oferty mających wpływ na
wysokość ceny naruszył przepis art. 90 ust. 3 ustawy Pzp. Zamawiający naruszył również art.
90 ust. 1 Pzp poprzez jego błędne zastosowanie, polegające na przeprowadzeniu procedury
wyjaśniania realności ceny oferty wykonawcy AGIS Nieruchomości niezgodnie z dyrektywami
postępowania wynikającymi z art. 90 ust. 1 Pzp.
Ad. Zarzut 3. Naruszenia art. 89 ust. 1 pkt 3 ustawy Pzp poprzez nie zapewnienie
zachowania uczciwej konkurencji w postępowaniu; poprzez zaniechanie odrzucenia oferty,
której złożenie stanowi czyn nieuczciwej konkurencji w rozumieniu przepisów o zwalczaniu
nieuczciwej konkurencji. Zarzut nie podlegał uwzględnieniu. Odwołujący oparł wymieniony
zarzut na zaoferowaniu przez skarżonego wykonawcę usługi po rażąco niskiej cenie,
niepokrywającej ponoszonych kosztów. Czyn taki jest objęty dyspozycją art. 15 ust. 1 pkt 1
ustawy z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji (Dz. U. z 2003r. 153,
poz. 1503 ze zm.), który stanowi, iż czynem nieuczciwej konkurencji jest utrudnianie innym
przedsiębiorcom dostępu do rynku, w szczególności poprzez sprzedaż towarów lub usług
poniżej kosztów ich wytworzenia lub świadczenia albo ich odsprzedaż poniżej kosztów zakupu
w celu eliminacji innych przedsiębiorców. Zarzut II i zarzut III są więc powiązane w swojej
warstwie faktycznej i bez przeprowadzenia ponownej oceny wyjaśnień wraz z dostarczonymi
dowodami, nie można przesądzić, czy cena oferty AGIS Nieruchomości została skalkulowana
poniżej kosztów świadczenia usługi. Dopiero przesądzenie tej kwestii mogłoby pozwolić na
ewentualne dalsze sprawdzanie przesłanki czynu nieuczciwej konkurencji, tj. celu takiego
działania z zamiarem eliminacji innych przedsiębiorców.

Ad. Zarzut IV. W efekcie potwierdzenia w materiale dowodowym sprawy zarzutu
naruszania art. 90 ust. 1, art. 90 ust. 3 ustawy Pzp doszło do naruszenia art. 7 ust. 1 i 3 ustawy
Pzp, tj. zasady równego traktowania wykonawców, przy zapewnieniu uczciwej między nimi
konkurencji oraz wyboru oferty niezgodnie z przepisami ustawy Prawo zamówień publicznych.
W tym stanie rzeczy Izba uwzględniła odwołanie o czym orzekła na podstawie art. 192
ust. 1, ust. 2 i ust. 2 pkt 1 ustawy Pzp.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono stosownie do jego wyniku,
na podstawie art. 192 ust. 9 i 10 ustawy Pzp oraz w oparciu o przepisy § 3 i 5 ust. 2 pkt 1
rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 15 marca 2010 r. w sprawie wysokości
i sposobu pobierania wpisu od odwołania oraz rodzajów kosztów w postępowaniu
odwoławczym i sposobu ich rozliczania (Dz. U. Nr 41, poz. 238).

Przewodniczący:

......…………………...

Wcześniejsze orzeczenia: